Blog ini adalah BlOG KHAS Untuk Badan pegurusan Bersama (Join Management Body) atau "MANAGEMENT COOPERATION" Flat Taman Sejahtera Segambut Kuala Lumpur yang mula ditubuhkan pada 22/03/2011. Flat Taman Sejahtera mempunyai 4 buah Block A,B,C,D.terdiri dari 400 Pemilik Rumah yang berdaftar ..
Ahad, 1 Mei 2011
BEBERAPA SOAL JAWAB TERHADAP JMB DAN MANAGEMENT CORPORATION part 2
Assalamualaikum..
Walaupun dah bnyak comment diberi saya masih belum faham sepenuhnya apa itu JMB dan MC.. siapa dahulu ditubuhkan.. adakah kedua2 ini boleh wujud bersama.. Dalam konteks rumah kos rendah terutama yang dibina dibawah PKNS>> PKNS adalah anak syarikat negeri>> adakah tugas maintanance seperti playground atau fasiliti lain dibawah MBSA, JMB atau MC jika rumah kos rendah di shah alam?? bagaimana kedua2 ini berfungsi?? diharap dpt meleraikan kekusutan.. terima kasih..
By: latfifaez on Tuesday, May 25, 2010
at 12:49:26 pm Reply
Semasa baru membeli rumah bertingkat-tingkat yang baru dibina, penyelenggaraan asal adalah di bawah tanggungjawab pemaju. Matlamat akhirnya setelah mendapat Strata Title, penyelenggaraan adalah sepenuhnya oleh para pemilik. Namun kelulusan Strata Title mengambil masa, dan peralihan tanggungjawab penyelenggaraan akan melalui satu proses transisi. Proses transisi ini ialah penyelenggaraan bersama antara pemaju DAN pemilik unit-unit rumah. Proses transisi ini membolehkan para pemilik yg tidak biasa dalam menyelenggarakan bangunan mempelajari selok-beloknya dengan bimbingan pemaju. Penyelenggaraan bersama ini diperbadankan dan dinamakan Badan Pengurusan Bersama. Dalam Bahasa Inggerisnya ialah Joint Management Body, atau lebih terkenal dengan ringkasannya: JMB. JMB tertakluk dibawah Akta 663. JMB ini bukanlah selama-lamaya, tetapi sementara sahaja. Kalau tak silap maksima 3 tahun sahaja. Apabila para pemilik sudah boleh faham selok-belok menyelenggara bangunan bertingkat itu, pihak pemaju akan keluar dari Jawatankuasa Penyelenggaraan dan JMB pun akan dibubarkan, dan satu badan penyelenggaraan yang diwakili sepenuhnya oleh para pemilik akan ditubuhkan bagi menyelenggara bangunan itu. Badan ini dinamakan Badan Pengurusan atau dalam Bahasa Inggerisnya ialah Management Corporation, atau lebih terkenal dengan ringkasan MC. Apabila MC sudah tertubuh, para pemilik sendiri akan bertanggungjawab sepenuhnya dalam apa-apa urusan menyelenggara dan membaikpulih bangunan itu. Begitulah lebih kurangnya.
By: Gurindam Jiwa on Sunday, July 11, 2010
at 11:14:12 pm
Ada sesiapa yg boleh memberi saya pertolongan untuk mendapatkan anggaran harga untuk menukar dinding lif stainless-steel. Jika ada saya akan berikan anggaran ukuran setiap lif. Hmmm… susah ni…
By: santorian on Wednesday, June 9, 2010
at 7:03:04 pm Reply
kenapa nak tukar? lif jenama ape?
By: din on Saturday, August 21, 2010
at 8:49:52 am
saya ingin bertanya,adakah boleh wang kutipan penyelengaraan diserahakn sepenuhnya kepada pihak management untuk diuruskan?? Biasanya begitulah. Kan?
By: wanie on Monday, June 14, 2010
at 9:44:52 pm Reply
memang perlu diserahkan.
By: din on Saturday, August 21, 2010
at 8:51:14 am
Assalammualaikum
Saya menghadapi satu masalah yang rumit dan telah berlarutan selama lebih 4 tahun. Saya telah ajukan perkara ini lebih 8 Jabatan dan pihak berkenaan, namun sehingga ke hari ini belum selesai.
Saya telah membaca forum di atas dan mendapati ada sebahagian info berkenaan dengan pertukaran meter daripada pukal kepada individu.
Untuk makluman, saya mewakili penduduk Taman Putra Kajang (Rumah Kedai) telah memfailkan perkara ini ke Tuntutan Tribunal Pengguna Malaysia pada Januari 2010 dan sehingga ke hari ini sebanyak 5 kali kes diperdengarkan di Mahkamah TTPM, Putra Place, KL. Pada 14 Julai ini akan berlangsung pendengaran kes buat kali yang keenam (dan harap ia adalah yang terakhir).
Meter yang menghubungkan setiap unit adalah meter individu, namun caj yang dikenakan adalah berdasarkan komersil. Segala usaha untuk menukar bacaan meter daripada komersil kepada kediaman telah dijalankan selama lebih 4 tahun, namun ia telah diputar belitkan oleh pihak yang berkenaan.
Pihak MPKj (Majlis Perbandaran Kajang) dan SYABAS adalah badan organisasi utama yang menjadi ‘pusat’ pengumpulan masalah penduduk dan akhirnya ianya ‘lenyap’. Namun, terdapat 2 unit di kawasan yang sama dan di bawah blok dan pemaju yang sama dengan pemohon unit yang lain berjaya mendapat pertukaran bacaan meter tersebut.
Ini amat membebankan penduduk yang semuanya adalah bergolongan sederhana dan membeli unit tersebut kerana harga jualan adalah di sekitar RM 60,000.00-RM 90,000.00. Dan tujuan utama adalah untuk menetap, bukan untuk menjadikan unit berkenaan sebagai unit perniagaan.
Di dalam setiap unit ada ruang makan, dapur, ruang tamu serta 3 unit bilik. Jadi tidak memerlukan sebarang kerja pengubahsuaian seperti yang dinyatakan oleh jurujual.
Namun, kes ini berpanjangan apabila bil air yang mencecah ratusan ringgit sebulan untuk setiap unit dan ia semakin bertambah walaupun penduduk tidak menggunakan air langsung…
Banyak perkara yang ingin dikongsikan di sini, jadi saya perlu tahu pihak yang boleh membantu saya dalam masa terdekat ini kerana perkara pokoknya tiada JMB yang wujud dan tidak tahu lagi kemana lagi ingin ditujukan perkara ini…
Amat kritikal – saya boleh dihubungi di talian 03- 2785 5245-
Terima kasih semua Caj komersial itu mungkin kerana asalnya Rumah Kedai. Namun saya tidak arif tentang isu ini. Kalau semua jalan sudah buntu, apa kata cuba hubungi Aduan Rakyat dengan Karam Singh di TV3 tu? Selalunya bila dah masuk media, semua pihak akan kelam kabut. Rasanya JMB dan MC tidak melibatkan rumah kedai, tetapi lebih kepada rumah bertingkat seperti rumah flat dan kondo. Pendapat saya.
By: Ira on Tuesday, June 29, 2010
at 8:58:39 am Reply
Hi all,
Our apartment is called Pangsapuri Blok F & G and located in Bandar Tasik Selatan near to the LRT Station. We had successfully to apply the Individual Water Meter for out resident owners. Based on my understanding, every one of us can enjoy 20m3 water frees and the water charging rate is much lower then before!
For further information, just visit our blog http://www.jmbbts2.blogspot.com and contact us.
The Chairman of JMB BTS 2, Mr. Liew Well, congratulations, Sir. Happy managing.
By: rizal on Sunday, September 19, 2010
at 8:20:52 am
Saya tinggal di Gelang Patah,Johor apartment. Bangunan kami ada JMB, dan saya mendapati mereka tidak menjalankan kewajipan mereka. Kami menghadapi bekalan air hampir tiap2 bulan, dan saya pernah mengalami tiap2 minggu tiada air selama 1 bulan. Saya pernah mengadu perkara ini kepada management JMB berkenaan ini, tetapi mereka selalu member alasan yang sama- tangki rosak… Tetapi mungkinkah tangki hampir rosak setiap 2/3 bulan? Kawan saya lagi teruk tinggal di blok A, hampir tiap2 bulan atau 1minggu airnya sangat kecil dan ada kalanya air yang di bekalkan kekuningan seperti air tanah dan didalam air terkandung pasir. Hari ini apartment kami tiada air dan saya pun pergi complain dan mereka memberi jawapan yang sama “tangki rosak”. Admin yang bekerja disitu memberi jawapannya dengan tidak puas hati secara mukanya hitam belaka. Bila saya tanya lagi kenapa selalu rosak, salah satu daripada mereka cakap dengan tidak sopan dan sombong. Ya satu tahu yang suaminya adalah salah satu komuniti di apartment kami. Adakah ini salah satu service kepada kami patut terima?? Kami ada bayar mereka maintenance fee setiap bulan.Dia selalu mendapat complain dari penduduk apartment kami.Apa yang harus saya buat terhadap kes ini? Saya berasa sangat kecewa terhadap mereka.
By: Renee on Saturday, July 24, 2010
at 11:26:48 am Reply
Look at what I found in The Sun that I have posted today. It’s about who can and who cannot cut the water supply, even if maintenance fees are not paid. At my place, PKNS does it all the time. All they need is a 3-month non-payment of the maintenance fees. Their argument, an officer once told us in a dialog, is that if you don’t pay your maintenance fees, the S&P Agreement dictates that you don’t have a right to stay here, hence therefore technically SYABAS doesn’t have the right to sell water to you. But PKNS also have a big heart. A few unit owners have arrears of the maintenance fees amounting to thousands of ringgit. After negotiation, PKNS allow payment be made in installments, and the water supply is reconnected.
Kediaman kami dibekalkan lif jenama Toshiba. Pertanyaan saya: bolehkan syarikat lain (contoh-Dongyang) membuat kerja-kerja menukar dinding lif disebabkan harga yg lebih berpatutan? Atau adakah hanya Syarikat Toshiba yang boleh menukarnya walaupun harga yg melambung?
By: Ginie on Wednesday, July 28, 2010
at 3:21:47 pm Reply
Saya adalah penghuni baru disebuah apartment baru di kajang. Masalah saya apartment kami terdapat 2 fasa ,baru dan lama.Fasa lama dibina sebelum 2007 dan fasa baru dibina selepas 2007 walau bagaimanapun dimasukkan dalam satu geran. Sebelum kami masuk(pindah)ke apartment kami ,apartment lama telah mengadakan mesyuarat agung tanpa memberitahu kami (alasan kami belum berpindah) Jadi sebahagian besar AJKnya terdiri dari apartment lama.Kebetulan pemaju belum mengadakan pintu masuk ke apartment kami dan kami terpaksa menggunakan laluan apartment lama. Langkah pertama yang diambil mereka mengadakan palang menggunakan kad access. Kami dikenakan bayaran RM 85 (bayaran pass dan maintenance palang) sedangkan apartment lama dikenakan RM 30.00 sahaja alasannya mereka telah menggunakan wang mereka dahulu, jadi ramai dikalangan kami yang tidak berpuas hati. Kami juga tidak berpuas hati dengan tindakan mereka yang mengambil wang deposit sebelum membuat renovation rumah, dimana tanggungjawab mereka sepatutnya memantau rumah yang membuat renovation tidak dilakukan akibatnya banyak longgokan konkrit disekitar apartment kami dan wang deposit yang diberi dipulangkan agak lambat atas alasan yang tidak munasabah. Jadi kreabiliti mereka sebagai pengurusan boleh dipertikaikan. Kami juga mendapat tahu ada dikalangan AJK tidak membayar maintenance fee, dan sebahagian besar penghuni apartment lama ini tertunggak bayaran mereka. Kenapa pihak pemaju membenarkan mereka mengadakan mesyuarat agung? Pemilihan mereka juga boleh dianggap bukan dari suara majoriti penduduk. Baru-baru ini mereka mengadakan perjumpaan dengan kami apartment baru dan menawarkan 6 kerusi sub comitte.Apa tujuannya.Tentu segala keputusan berpihak kepada mereka juga. Apa yang perlu saya buat?
By: Penghuni apartment baru on Saturday, August 21, 2010
at 10:30:21 pm Reply
saye merupakan penghuni di apartment kos rendah di cheras. persoalan sekarang :-
1) pihak JMB tidak lagi memungut sampah di dalam bahagian bangunan dengan alasan tidak mampu menanggung kos yg semakin tinggi disamping bayak kes tunggakan dari penduduk. bagi pendapat saya ini bukanlah cara yg terbaik utk menyelesaikan masalah kerana penduduk yg sentiasa menbayar turut menjadi mangsa…..soalannye adakah wajar pihak JMB bertindak sedemikin disamping mengundang pelbagai penyakit kerana kawasan yg sangat kotor….bolehkah dilaporkan kepada jabatan kesihatan……..Bagaimana nak manggalakkan pundudukan utk membayar sedangkan perkhidmatan yg disediakan tidak memuaskan langsung…..yg dapat dilihat hanyalah cleaner sahaja..itu pun hanya menyapu sampah sahaja….sampah di dalam kawasan bangunan tidak dikutip menyebabkan bau yg busuk…selain daripada itu tiada ciri2 keselamatn seperti kes kecurian motor & menyebabkan penduduk terpaksa membawa motor menaiki lif dan disimpan di dalm rumah..tiada alat pemadam kebakaran….Kawasan dalam bangunan juga tidak pernah di cat menyebabkan keadaanye amat kusam. Begitu juga dengan kakitangan JMB yg suka mencari masalah dengan penduduk yg menyebabkan penduduk memprotes utk tdk membayar……
Diharap dapat memberikan sedikit jalan penyelesaian terhadap pemasalahn ini. saya mewakili penduduk…. Saya tak tahu gambaran menyeluruh, tetapi satu perkara utama ialah tiada masalah yang dapat diselesaikan dengan tidak membayar yuran penyelenggaraan, kerana dengan wang itu sahajalah apa-apa projek dapat dilaksanakan. Kecuali kalau semua penduduk sanggup turun gotong-royong membersih seluruh bangunan. Itupun sebenarnya memerlukan duit. Memang penduduk yang membayar pun terkena tempiasnya, tetapi kontraktor pembersihan perlu dibayar.
By: ina on Friday, August 27, 2010
at 10:00:56 pm Reply
Salam,
Apakah hak setiap pembeli yang membayar maintenance tetapi services tidak buat kerja yang sepatutnya.
Apakah tindakan sewajarnya?
Masaalah yang berlaku:
Lampu di luar flat tangga tak berfungsi…dan bumbung flat bocor, sudah banyak kali membuat aduan, tapi tak ambil peduli langsung..
Apa tindakan sebagai pemilik? Apa yang harus saya berlaku? Flat bumbung bocor teruk..dan ramai penduduk tak bayar maintenance.Adakah saya berhak tak bayar kerana services tidak buat kerja ? Harap masalah boleh menyelesai secepat mungkin.
Terima Kasih 1. JMB yang tidak bertanggungjawab boleh dilaporkan kepada COB dengan laporan yang lengkap dan sokongan ramai pemilik lain. Susulan perlu dibuat. 2. Dalam apa situasi pun, masalah TIDAK AKAN dapat diselesaikan dengan tidak membayar yuran penyenggaraan.
By: Peggy on Monday, October 18, 2010
at 8:37:01 am Reply
ditempat sy pemaju dlm masa 3 th tidak pernah menjalankan penyenggaraan dan mbayar duit api ttunggak dlm RM 30,000 disebabkan penduduk tidak mbayar duit maintenen..salur air ada yg patah dan tumbang,dinding bangunan retak,dewan rosak teruk dsbnya..wbp setiap 3 bulan sekali pemaju tetap mengeluarkan penyata mentenen kpd pemilik rumah..sebagai pemilik rumah sy tetap juga mbayar duit mentenen itu wp pemaju tak pernah buat kerja..bila hakmilik strata dibuka pemilik mesti melangsaikan hutang tersebut begitu juga sekiranya dia ingin mjual rumah..skrg tempat sy telah ditubuhkan jmb 5 bulan yg lalu,sy sebagai pengerusi jmb btanggung jawab mengutip tunggakan pemaju dari penduduk..duit itulah digunakan utk baik pulih kerosakan semasa pemaju dan mbayar hutang bil api TNB..wbp duit mentenen tetap kena bayar..Kalau masalah itu serius adukan kpd YB ADUN di tempat puan atau adukan kpd T3 Aduan Rakyat..
By: putra kerinchi on Tuesday, October 26, 2010
at 4:53:00 pm
apakah peranan saya sebagai Bendahari yg baru dilantik oleh penduduk .memandangkan jmc lama tidak berfungsi dgn sebaik mungkin.saya dilantik dan masaalah sy tidak mendapat respon yg baik dari pengerusi,setiausaha dan ajk yg lain.terdapat komplot dlm jmc di mereka rasa kurang puas hati dgn prisip sy tidak suka memebelakangkan penduduk terutama berkaitan dgn kewangan. apakah hak sy sebagai bendahari dan segala dokumen sulit masih berada di dlm simpanan jmc lama dan sukar utk sy membuat rujukan tenteng kontrek dgn kontekter,harap tuan dpt membantu sy ,sy bukan dari golongan org yg berpelajaran tinggi.sekian terima kasih
By: shima bt abdul rahman on Saturday, October 23, 2010
at 10:07:51 am Reply
sy telah dilantik oleh penduduk dlm jmc pd 31hb julai 2010 sebagai Bendahari. masalah sy bagaimana utk sy memulakan tugasan dan apakah dokumen yg perlu sy perhatikan dan apakah tanggungjawab yg perlu sy pikul juga tahap kuasa yg ada pada sy utk menguruskan kewangan.adakah penduduk perlu mengetahui setiap perbelanjaan yg dibuat sekiranya jumlah yang melebihi dari rm7000.00
By: johan bin abdul manan on Saturday, October 23, 2010
at 10:17:28 am Reply
Salam En Johan,
SEKADAR SHARING INFO
Penduduk kawasan perumahan saya memberi mandat kepada pihak JMB untuk mengeluarkan kewangan dalam Mesyuarat AGM. Contohnya, bagi pengeluaran dibawah RM50,000 yang dikeluarkan untuk kebaikan semua penduduk tidak perlu dibawa ke AGM.
Tahun ini, adalah tahun pertama pihak JMB menguruskan kutipan caj servis perkhidmatan jadi, pihak JMB menempatkan saya mewakili pihak JMB sebagai Kerani Akaun manakala seorang dari wakil RKT sebagai Penyelia. Alhamdulillah, bulan Jan lepas…kutipan kami berjalan lancar. Kami berjaya mengutip caj servis semasa dan tunggakan mencapai RM53,338++ bagi January 2011.
Sebelum ini, kami menggunakan khidmat syarikat luar untuk menjalankan kutipan bagi pihak JMB. Disebab syarikat berkenaan menaikkan caj servis mereka jadi pihak JMB bercadang menguruskan sendiri. Kami hanya menggunakan khidmat syarikat luar dalam dalam urusan pengawal keselamatan dan pembersihan.
Setahu saya tanggungjawab seorang Bendahari besar kerana perlu amanah menjaga kutipan wang harian/mingguan/bulanan. Memandangkan Bendahari kami adalah berkemahiran dalam Chartered Account, jadi agak mudah bagi kami menjalankan sistem kutipan.
Kutipan harian akan segera di bank-in pada petang hari yang sama. Cash Book harus sama dengan jumlah kutipan harian. Setiap bayaran direkod, akan difax kepada pejabat Bendahari bagi memudahkan beliau mengemaskini data menggunakan sistem UBS.
Kami juga menggunakan khidmat peguam apabila gagal menghubungi penghuni yang mempunyai tunggakan melebihi RM1,000. Bagi penghuni yang mempunyai tunggakan ribuan, kami mengenakan surat akurjanji yang mana pemilik akan berjanji untuk menyelesaikan tunggakan dan semasa mengikut jumlah tertentu contohnya caj servis sebulan RM60 jadi penghuni berkenaan perlu membayar extra bagi mengurangkan baki tunggakan.
By: Jazrina on Wednesday, February 9, 2011
at 1:25:49 am
Saya pemililk pangsapuri tmn Belimbing, Penang. Kami mempunyai masaalah yang besar !!, iaitu, sudah hampir 9 bulan tempat kami di tinggal begitu saja tanpa sebarang pesanan mahupun Mesyuarat Agung diadakan dengan peduduk mahupun pemilik oleh pihak pengurusan iaitu MC !! dimana dipengerusi oleh pemilik sendiri , sekarang segalanya kucar kacir tanpa selian, pernah disuruh mengada mesyuarat dengan kami pemilik, tetapi di tolak habis oleh pengerusi dan di suruh bejumpa dengan COB kerana segala dokument dihantar kesana !! tiada penyelesaian nampaknya , kerana tiada seorangpun Ahli MC megaku tanggungjawabnya setelah memunggut caruman sejak th 2006 dan tanpa akaun audit ditunju kepada kami ! tiada kepercayaan diantara pemilik !! Apa seharusnya yang boleh kami lakukan !! Official complain to COB is the proper channel. If it doesn’t work, contact your local councillor who can liaise with your PBT, which is their job. The National House Buyers Association may also help. They are quite resourceful.
By: Jeannie Lim on Monday, November 8, 2010
at 2:35:11 pm Reply
Saya mewakili penduduk Taman Sri Manja Square 1, Jalan PJS 3/46 off Jalan Klang lama. Kami mempunyai beberapa masalah yang mungkin terlalu menekan fikiran dan emosi kami. Untuk makluman pihak yang berwajib, baru-baru ini pihak JMB dan MC telah mengadakan EGM pada 12 dis 2010, bagi membubarkan serta melantik Ahli Jawatankuasa bersama yang baru bagi penggal 2010-2013. Tetapi apa yang menjadi kemuskilan kami adalah:
1) Perjalanan masyuarat yang dijalankan tidak mengikut undang-undang jalan masyuarat berikutan;
2) Tiada sesi soal jawab berkenaan pemasalahan yang kami ajukan khasnya pemilik petak unit kediaman yang mempunyai masalah dalam kawasan kediaman kami. ini dapat dilihat kehadiran Ahli Jawatankuasa bagi penggal 2007-2010 hanya 3 orang termasuk wakil dari Pemaju (Chong Hin).
3) Agenda masyuarat tiada diselitkan sesi soal jawab serta tiada Cadangan dan Sokongan, sekaligus tiadanya undian pemilihan bagi melantik wakil penduduk didalam JMB/MC.
4) Kami juga amatlah curiga, selain dari masyuarat tidak mengikut undang, juga tiada dibuka cadangan dan sokongan ahli bagi pemilihan dan menentukan kedudukan ahli Jawatankuasa untuk mewakili MC.
5) Ahli Jawatankuasa tidak dipilih melalui undian tetapi ianya dipilih secara tertutup oleh pihak JMB dalam masyuarat biasa yang akan dijalankan 3 bulan dari tarikh EGM hanya sesama mereka, bersama senarai nama ahli yang dikutip sendiri secara rambang oleh pihak pemaju tanpa perlu mendapatkan undian dari penduduk kedudukan mereka sebagai ahli JMB/MC member diselewengkan.
Tindakan mereka pihak JMB dibantah oleh kami, tetapi mereka tetap meneruskan urusan tersebut tanpa diberi peluang untuk bercakap bagi menghalang tindakan yang tidak mengikut undang-undang menjalankan masyuarat. Walau-bagaimanapon, kami berkeras dan dapat mengajukan beberapa soalan tetapi jawapan yang diberi oleh pengerusi sementara, (berikutan ketidak hadiran pengerusi tetap) amatlah mengecewakan kami. Soalan diajukan untuk diketahui oleh semua penduduk, tetapi disuroh pula mendapatkan jawapan sendirian bagi kepastian kepada pemasalahan tersebut di pejabat, ini boleh menyebabkan ketidaktulusan, kerana jawapan yang diajukan dalam masyuarat haruslah dijawap dalam masyuarat secara telus dan direkodkan dalam Minit Masyuarat bagi penggal 2007-2010.
Amat banyak perkara yang dikelirukan tidak kurang juga mengkaitkan urusan pihak Kerajaan Negeri dan pihak PBT setempat bagi menyukarkan urusan untuk kemudahan penduduk.
Saya amat berharap mendapat penjelasan yang mudah untuk kami fahami dan jika sekiranya terdapat kelemahan dalam JMB/MC. bagaimana kami boleh mengambil tindakan selanjutnya. Maklum-balas dan kerajasama pihak tuan amat kami hargai. sekian terima kasih. Langkah awal ialah dengan membuat aduan kepada COB.
By: Jufarif Ahmad b. Sulong on Sunday, December 12, 2010
at 4:09:11 pm Reply
Dear tuan,
saya adalah staff kepada developer..majikan saya meminta saya mewakili developer ke jmc meeting as a developer representative..adakah perlu developer mengeluarkan surat menyatakan saya adalah wakil developer? kerana jmc member enggan menerima saya sbg wakil majikan..mereka mengatakan wakil majikan telah dilantik semasa last AGM..mereka juga meminta surat yg mngatakan saya adalah wakil developer..adakah ini perlu?
Adakah majikan bebas menghantar wakil sbg developer representative didlm jmc meeting?setahu saya, majikan bebas menghantar sesiapa untuk mewakili developer..bagaimana dari sudut perundangan?
jawapan dr tuan sgt saya hargai..ribuan terima kasih diucapkan..
salam,
Azman Pemaju bebas menghantar wakil ke mesyuarat JMB. Namun tujuan mana-mana apa-apa mesyuarat ialah untuk mendapatkan keputusan. Oleh itu wajarlah menghantar wakil yang boleh membuat keputusan. Kalau tidak, mesyuarat tersebut tidak memberi sebarang makna, selain membazirkan masa ahli² JMB lain yang hadir mesyuarat. Pemaju yang menghantar wakil yang tidak boleh membuat keputusan mencerminkan pemaju yang memperkecilkan ahli-ahli JMB itu. Pemaju masih lagi mempunyai tanggungjawab yang besar terhadap bangunan² miliknya walaupun sudah tertubuh JMB. Part VI. No. 29. The appointment of a managing agent shall not relieve the developer of his obligation—
(a) towards the purchasers in his development area to carry out repairs to the common property, to make good any defect, shrinkage or other faults in the common property during the defects liability period; and
(b) to carry out repairs and varied and additional works to ensure that the development is constructed in accordance with the specifications and plans approved by the competent authority. Terima kasih.
By: Azwan on Tuesday, December 14, 2010
at 9:52:00 pm Reply
salam.
saya agak keliru dengan pihak pengurusan di flat saya.di mana surat peringatan yang mengarahkan saya membuat permohonan hak milik serata,sekiranya saya gagal dalam tempoh yang diberikan maka pihak pengurusan akan mengambil tindakan dibawah akta section 40A(2) & (3) of the Strata Titles Act[act 318] dimana denda (RM 1,000.00 hingga RM10,000.00) dikenakan keatas saya.Untuk makluman flat saya masih lagi di dalam pinjaman bank.
Minta jasa baik saudara yang arif dalam bidang ini memperjelaskan.
Terima kasih, Maaf tuan. Saya tidak arif. Noktah. Apatah lagi dalam Akta Strata. Posting ini pun tentang JMB, iaitu SEBELUM Strata. Bagaimanapun, saya harap tuan buatlah permohonan tersebut.
By: zikri on Monday, December 20, 2010
at 10:36:25 pm Reply
Saya dari pemaju ingin mahu mendapatkan maklumat secara terperinci dari pihak tuan, apakah tindakan pihak cob selepas mesyuarat ketiga JMB masih GAGAL ditubuhkan dan apakah pemaju akan meneruskan kerja-kerja penyelenggaraan? saya masih tidak faham dengan konsep COB kerana mesyuarat JMB pertama dan kedua untuk menubuhkan / perlantikan JMB telah gagal dan ia dah sepatutnya tanggungjawab/tugas COB untuk melantik ejen untuk menguruskan kerja penyelenggaran.Penjelasan dari pihak tuan amatlah dihargai.
Terima kasih, Maklumat terperinci? Ini adalah sekadar blog peribadi. Saya sekadar berkongsi maklumat. Saya pun bukanlah pakar. Kebetulan posting ini menarik ramai minat dan menjadi panjang. Apa pun, memang kalau mengikut Akta, pada Part III, No. 6 (7): Where an hour after the time appointed for the meeting, no member entitled to vote turns up or all the members present, for any reason, refuse to be the office bearers of the Committee, the developer shall, within seven days of the date of the meeting, inform the Commissioner of the fact and the Commissioner may—
(a) appoint a new date for the first meeting of the Body; or
(b) appoint a managing agent under subsection 25(1) to maintain the common property of the building. Tentang COB masih tidak melantik ejen pengurusan, COB lebih mengetahui. Lagipun, berdasarkan Part III, No. 5 (4): The developer shall, until the establishment of the Body and subject to the provisions of this Act, be responsible for the maintenance and management of the property. So, biasanya apabila JMB masih tidak dapat ditubuhkan, dan selagi pemaju mampu menyenggara, COB akan membiarkan pemaju menyenggara, sehinggalah masalah JMB/MC dapat diselesaikan. Seringkas yang dapat saya jawab.
By: suresh on Thursday, January 6, 2011
at 9:01:57 pm Reply
kalau masa 1st meeting hanya 4 org saja yg hadir, bagaimana? dan masing2 tidak mahu melantik sesapa pun? Apakah tindakan lanjut? Apabila begitu, COB berhak untuk melantik sebuah JMB. Sekiranya masih tiada yg mahu menerima, COB berhak melantik sebuah syarikat untuk menyenggara bangunan/premis di situ, dan penduduk mesti mengikut apa-apa keputusan COB, seperti yuran penyenggaraan dan sebagainya. Kalau penduduk tak setuju juga, penduduk boleh bawa perkara ke mahkamah.
By: faye on Tuesday, January 25, 2011
at 2:31:44 pm Reply
terima kasih banyak2 jawapn segera tuan. saya ada beli Akta Bangunan Dan Harta Bersama (Akta 663) semalam. Tapi saya tak jumpa pun seksyen atau requirement yang menyatakan COB berhak melantik mana2 syarikat untuk menyenggara bangunan.
Lps tu, jawapan Tuan di atas yang menyatakan bahawa COB berhak melantik sebuah JMB, mcm mana nak lantik? Siapakah org2nya? Penduduk pun tak berminat. Yang dtg waktu 1st meeting pun 2, 3 org jer… 2nd meeting tak tahu dtg ke tak.
Terima kasih ya.. Part III, No. 6 (3): If within half an hour after the time appointed for the meeting, a quorum is not present, the members entitled to vote who are present shall constitute a quorum. Part III, No. 6 (7): Where an hour after the time appointed for the meeting, no member entitled to vote turns up or all the members present, for any reason, refuse to be the office bearers of the Committee, the developer shall, within seven days of the date of the meeting, inform the Commissioner of the fact and the Commissioner may—
(a) appoint a new date for the first meeting of the Body; or
(b) appoint a managing agent under subsection 25(1) to maintain the common property of the building.
By: faye on Wednesday, January 26, 2011
at 2:56:06 pm
Salam,
Saya merupakan ahli JMB dari Pangsapuri Pesona, Seberang Perai Tengah.
Kami mempunyai masalah dengan penduduk yang mempunyai bayaran tertunggak dari RM1,000 – RM5,000 ke atas. Apa yang perlu dilakukan sekiranya pihak JMB tidak dapat menghubungi pemilik rumah yang mempunyai caj servis tertunggak?
Satu lagi, saya nak tanya… adakah pemilik yang mempunyai tunggakan melebihi RM1,000 layak untuk memegang apa-apa jawatan didalam RKT? Kerana kebanyakan ahli RKT adalah golongan penghuni yang mempunyai tunggakan.
Masalah timbul apabila, golongan ini melanggar peraturan JMB. Contohnya, pihak JMB menggunakan penyelesaian dengan menggunakan khidmat kad “Touch n Go” sekiranya ingin memasuki kawasan kediaman apt. Pemilik yang mempunyai tunggakan tidak dibenarkan memasuki kawasan sekiranya tidak menyelesaikan caj semasa beserta tunggakan.
Kaedah ini berjaya menyelesaikan half masalah kami..tetapi as usual memang ada golongan yang degil. Wa’alaikumussalaam, 1. Antara penyelesaian ialah dgn memohon pihak PBT menyita harta pemilik yg ada tunggakan. 2. Apakah itu RKT?
By: Jazrina on Wednesday, February 9, 2011
at 12:57:53 am Reply
RKT = Rukun Tetangga
Pihak JMB hadapi masalah nak communicate dengan AJK RKT ni memandangkan kebanyakan mereka terdiri daripada Pemilik yang mempunyai tunggakan. Apabila kami melaksanakan sistem pagar automatik (macam touch n go, dah bayar caj semasa baru lah pagar akan dibuka secara automatik), golongan yang punyai tunggakan ini didapati boleh membawa masuk kenderaan mereka. Nak salahkan pengawal kami tiada bukti pengawal yang mana membenarkan mereka masuk.
Satu lagi bagaimana nak trace pemilik yang mempunyai tungggakan melebihi RM1000 kerana ada yang tidak menetap di rumah berkenaan? 1. OK. Saya sudah terbiasa menggunakan singkatan KRT (Kawasan Rukun Tetangga) atau RT (Rukun Tetangga) seperti di sini. 2. “Masalah nak communicate” sebenarnya bukan kerana tunggakan, tetapi kerana tidak mengamalkan konsep hidup berjiran. Pendapat saya. Kalau kita tidak bertegur sapa, tolong menolong masa susah senang, maka dlm jawatankuasa apa pun tak akan berkomunikasi. 3. Maklumat pemilik sepatutnya ada pada pemaju dan JMB sendiri. Tidak begitu? Kalau tak de juga, PBT sepatutnya ada maklumat berdasarkan dalam senarai cukai pintu. 4. RT tiada kena mengena dengan penyenggaraan ataupun tunggakannya. RT adalah di bawah JPNIN JPM. Penyenggaraan JMB adalah di bawah seliaan COB di PBT; KPKT di pihak Persekutuan. Dua bidang kuasa, objektif, & tanggungjawab yang berlainan. 5. Golongan yg degil ada di mana² jua. Secara realistik, yuran penyenggaraan tidak boleh diharap dpt dikutip 100%. 75% ke atas sudah dianggap baik. Jadi kenalah sediakan belanjawan berdasarkan angka yang boleh diterimapakai.
By: Jazrina on Wednesday, February 9, 2011
at 9:21:31 pm Reply
Terima kasih kerana jawab soalan saya. Senang bagi saya nak menjawab soalan penghuni tu nanti Terima kasih kembali.
By: Jazrina on Thursday, February 10, 2011
at 10:37:43 am Reply
Semasa saya membaca soal dan jawab tuan, saya terlintas satu petikan yang mana tuan ada menjawab yang JMB tidak mempunyai hak untuk membuat Tambahan Bangunan dalam kawasan yang diuruskan.
Walaupun penduduk telah memberi kebenaran menggunakan wang bagi sebarang kerja-kerja yang dibawah RM50,000, pihak JMB masih tidak dibenarkan membina bangunan tambahan kan?? Pengerusi JMB membuka tender untuk kontraktor masuk memberi proposal bagi pembinaan bangunan tambahan, apa yang saya ingin tahu bolehkah JMB membuat pembinaan tersebut? Tugas JMB ialah mengurus dan menyelenggara, bukan menambah atau mengurangkan bangunan. Membina apa-apa bangunan adalah tugas pemaju, dan perlukan kelulusan PBT. Hinggakan nak besarkan rumah teres sendiri pun perlu kelulusan PBT. Kemudian perlukan CF untuk diduduki atau digunapakai. Cuba tengok ni: Part III. No. 8. Duties and powers of Joint Management Body. Pengubahsuaian yg tidak menjejaskan struktur asas bangunan mungkin dibolehkan; untuk membuat tadika atau surau kecil, misalnya. Harap ada pembaca lain yg lebih arif boleh tolong jawab.
By: Jazrina on Thursday, February 10, 2011
at 10:43:49 am Reply
Bolehkah pihak JMB melaburkan wang penduduk kedalam Fixed Deposit? Ada 2 akaun yang JMB perumahan saya ada. 1 akaun wang penduduk yang tidak disentuh (diberi dari pemaju) bernilai RM500K. 1 lagi akaun di bank berbeza simpanan untuk hasil kutipan caj perkhidmatan semasa. Akaun yang tidak disentuh menjadi pilihan Mesyuarat ahli untuk dimasukkan ke FD. Mereka bercadang untuk menggunakan wang keuntungan pelaburan untuk pembinaan bangunan tambahan di dewan.
Setahu saya, tuan ada menyatakan yang JMB tidak boleh membina apa-apa bangunan tambahan kerana tugas mereka hanya mengurus dan menyelenggara, bukan menambah atau mengurangkan bangunan. Membina apa-apa bangunan adalah tugas pemaju, dan perlukan kelulusan PBT. Hinggakan nak besarkan rumah teres sendiri pun perlu kelulusan PBT. Kemudian perlukan CF untuk diduduki atau digunapakai.
Apa yang saya perlu buat, sekiranya baru kini mengetahui pembaikian paip tangki kediaman yang diluluskan JMB tidak dilakukan mengikut prosedur? Saya mengetahui kontraktor yang menjalankan pembaikian paip (diawasi oleh Pengerusi JMB) tidak mengikut prosedur yg betul melalui kawan saya yang kebetulan merupakan seorang Chargeman. Pembaikian paip tangki air berada diatas rumah saya. Setelah Pengerusi datang bersama kontraktor pilihannya, kebocoran masih berlaku sehingga terpaksa menadah air menggunakan timba. Saya rujuk kepada kawan dan beliau berkata, mereka tidak melakukan proses yang betul dalam pembaikian jadi beliau pun menegur pengerusi.
Selama ini, tiada seorang penduduk pun pernah menegur beliau. Jadi apabila ditegur oleh kawan saya, air muka beliau terus berubah. Suddenly mencari kesalahan saya. Selama 2 bulan membantu menguruskan tugasan kutipan dan sebagainya, saya nampak banyak kesalahan tetapi mereka tidak akui.
Bolehkah, kita meminta komisen untuk setiap rumah penduduk yang ingin menjual kediaman mereka? Saya lihat Penyelia sering kali meminta komisen sebanyak 1%, untuk rumah yang berjaya dijual. Please keep in mind this is merely a personal blog. I’m not an authority on JMB. I answer the best I can, based on my own experience (which isn’t much), and my research. If you begin to quote every single word that I have written, you may be digging your own grave. These are just advice by a person who is no expert. If it is that important, then you should look elsewhere for better answers, and also may be try to attend courses related to JMB and the likes. There are seminars organized by your local government and by your representatives in the government. They do help. The National House Buyer’s Asosciation is also a very good source for help. You should also engage a legal council/advisor. 1. Pelaburan sebahagian wang dalam FD adalah baik, dan tidaklah salah. 2. Memang tugas khusus JMB ialah mengurus dan menyelenggara, namun pemaju masih ada dalam JMB, dan pemaju tidak akan ke mana-mana walaupun akhirnya MC telah berjaya ditubuhkan. Dan dengan kerjasama dengan pemaju ini, banyak perkara lain boleh dilaksanakan, dan masalah lain boleh diselesaikan. Yg pentingnya ialah kerjasama dari semua pihak, terutamanya penduduk dan pemaju. COB biasanya tiada masalah dari segi kelulusan dan bantuan selainnya. Kebanyakan masalah penyenggaraan bermula daripada penduduk dan/atau pemaju. 3. Biasanya Pengerusi tidak bertindak bersendirian. Apa-apa teguran biasanya dibolehkan dengan laluan tertentu. Dalam Mesyuarat JMB sekiranya ahli JMB, dalam Mesyuarat Agong JMB, sekiranya bukan. Teguran perlu berhemah. Lain orang lain tahap sensitivitinya. JMB yang dilantik di Mesyuarat Agong Perlantikan diberi mandat untuk mengurus dan menyelenggara. Berilah mereka peluang. Kerja mengurus dan menyelenggara ni bukan senang. 4. Komisyen ni rasanya terpulang kepada penjual. Kalau kita guna khidmat ejen hartanah pun, kita kena beri komisyen. Saya tak tahu apa fungsi Penyelia dalam proses jual beli, jadi saya tak boleh komen panjang. PENDAPAT saya sahaja.
By: Jazrina on Sunday, March 6, 2011
at 2:29:00 am
Salam.
Saya nak tahu bolehkah penduduk yang mempunyai tunggakan menjawat jawatan Penyelia Pihak Pengurusan?
Pihak pengurusan yang menerima kutipan wang caj perkhidmatan semasa diwakili 2 orang sahaja iaitu Kerani dan Penyelia.
Sebagai seorang ahli JMB, dan juga kerani yang menerima bayaran caj semasa, saya mengelakkan pembayaran tunai setiap bulan kerana saya bimbang penghuni lain kata saya ambil wang. Saya membuat pembayaran secara online setiap bulan dan menyertakan rekod apabila mengeluarkan resit bagi bukti pembayaran saya. Saya juga mengelakkan membawa apa-apa yang berpoket memasuki pejabat sebagai langkah pencegahan.
Tetapi….jika memang niat kita x baik, apa-apa pun boleh difikirkan… cuma saya nak tahu boleh kah penyelia mempunyai tunggakan? Hampir RM1000? Ini semua soalan cepu mas ni. Jenuh nak jawab. Apa pun saya cuba. Semua jawapan adalah peribadi, kerana saya bukan pakar bertauliah. Setahu saya, akta kata ahli JMB tidak boleh yang ada tunggakan. (Part III, Section 6 (2): The quorum at the first meeting of the Body shall be one-quarter of the purchasers who have paid maintenance charges in respect of their parcels to the Building Maintenance Account (“members entitled to vote”) of the developer.) Penyelia dan/atau kerani pula ialah sesiapa sahaja yg dilantik atau digajikan oleh JMB dalam melaksanakan tugasan tertentu dalam menyelenggara bangunan. Etika Puan adalah membanggakan. Namun selagi ianya bukan suatu kaedah dalaman yang diluluskan dalam Mesyuarat Agong atau Mesyuarat JMB, maka ia hanyalah sekadar contoh teladan. Sekiranya jawapan saya ada kurangnya atau silapnya, sudilah kiranya sesiapa juga perbetulkan saya.
By: Jazrina on Tuesday, March 1, 2011
at 7:47:41 pm Reply
tempat tinggal saya iaitu Taman Belimbing pernah ditinggal begitu sahaja oleh Pengurusan tang dikendali on MC selama 9bulan, Ahli ahli MC dari kalangan penduduk sendiri yang telah mengambil alih sendiri dari pihak pemaju sehingga hari ini enggan menyerah dakument dokument yang penting terutama akaun Bank mahupun akaun diaudit, walaupun telah dikeluar surat oleh pihak COB, namum dibuat tidak endah sahaja. Sekarang telah di urus semula dengan bantuan pihak COB dan pemilihan ahli-ahli yang baru !!
Soalannya, akaun yang diurus tidak diserah, pengurusan yang baru bermula dengan Zero tanpa ”Sinking Fund” ia bergantung dengan caruman yang ditunggak oleh pemilik dan caruman semasa. Apakah yang seharusnya dibuat supaya ahli ahli yang lama menyerah dokument yang penting !!?? sebolehnya kami tidak mahu menperbesarkan perkara ini, tetapi ia memang berlaku di tempat kami, harapkan pagar, pagar makan padi. bolehkah ahli ahli mC yang dulunya mengingkari perintah pihak berkusasa. Harap nasihat yang berkesan dapat diperkongsi. Perkara sebegini sangat serious, dan memang ada berlaku. Biasanya jalan terakhir ialah dengan membawa mereka ke mahkamah. Namun penyelesaian di luar mahkamah adalah lebih baik, memandangkan mereka semua itu adalah jiran tetangga kita juga. Penyelesaian di mahkamah juga tidak semestinya menguntungkan. Cuba lihat dari perspektif lain. Jiran tetangga adalah ibarat keluarga kita juga. Ada juga contoh ahli-ahli keluarga yg berselisih faham secara besar²an. Perlukah perselisihan itu berakhir di mahkamah? Mungkin kalau ada mana² individu yg berjiwa besar, dihormati semua, membantu menjadi pemudahcara. Dan jangan harapkan penyelesaian mudah dan cepat. Mesti ada tolak ansur dan mesti menang menang. Cuba hayati masalah mereka itu pula. Saya berpendapat masalah JMB atau MC bukanlah masalah kewangan atau penyelewengan dari segi asasnya, tetapi lebih kepada masalah kejiranan dan kasih sayang sesama insan. Namun, we always have to be aware of the crook among us. And there are times when we have to restart from scratch, and, God willing, may end up coming out even better than before. Have faith. Sorry if this long winding babble isn’t of any help.
By: Jeannie Lim on Wednesday, March 2, 2011
at 11:53:22 am Reply
Selamat pagi penasihat,
Saya mengucapkan banyak terima kasih dan menghargai nasihat yang diberi, sekurang-kurangnya. ada yang memahami masalah yang dihadapi oleh kami penduduk mahupun pemilik di pangsapuri taman belimbing.
Sememangnyan menyelesai masalah dihadapi secara damai adalah satu langkah yang terbaik mengingatkan mereka adalah jiran tetangga yang berpenghuni di dalam satu pangsapri lebih dari 10 tahun !! tetapi malangnya sifat kejiranan tiada dihati mahupun dijiwa penduduk sekarang dan ia hanya boleh dirasai dengan kehidupan dikampung. Betul Jeannie Lim. Dan pada pendapat saya, walaupun ada JMB dan MC yang berjaya, tidak semua bangunan kediaman dapat diurus dan senggara sepenuhnya oleh JMB, tanpa bantuan kerajaan. Namun akta JMB ini dapat mencelikkan mata para penduduk bahawa mengurus dan menyenggara bangunan bukanlah semudah aduan yang dikemukakan. Ramai penduduk yang mahukan penyenggaraan percuma.
By: Jeannie Lim on Thursday, March 3, 2011
at 9:32:03 am Reply
selamat pagi, saya ni baru nak mengambil alih kerja-kerja JMB disebabkan masalah penngerusi JMB akan berpindah ke Kuala Lumpur. So saya diminta tolong untuk membantu kerja-kerja yang tengah dalam proses . Masalah yang kami hadapi sekarang ialah :
1. penduduk enggan membayar yuran bulan .
2. Rumah Pangsa Kami cuma 20 buah keluarga sahaja, gelan tanah cuma ada 1 saja , bila bayar tahunan, ianya kena sekali bayar , masalah ia ialah sebahagian penduduk tidak memberi kerjasama untuk bayar balik kepada JMB.
3. Kami ni baru tubuh JMB, tuan boleh syorkan mana web site yang sesuai bg dapat maklumat – maklumat akta- akta, perlembagaan, dan yang berkaitan.
4. Pandangan dari pihak tuan, apakah langkah – langkah yang patut diambil terhadap penduduk yang tidak membayar yuran bulanan kepada JMB Apabila diberi kepercayaan untuk menggalas sesuatu tanggungjawab yang berat, biasanya itu bermakna anda adalah seorang yang dianggap boleh dipercayai, bertanggungjawab, dan berkeupayaan untuk melaksanakan tugas, walaupun tanpa pulangan keduniaan yang setimpal. Tahniah kepada tuan. 1. Perkara biasa, berlaku di mana² badan / organisasi, malah bank juga ada yang apa dipanggil sebagai NPL. 2. Masalah sebeginilah memerlukan seorang ketua/individu yang berkarisma, dihormati semua, hebat keperibadian… 3. Setakat ini yang paling professional saya rasa ialah National House Buyer’s Asosciation. Saya pernah bertemu dengan mereka di sebuah Perhimpunan JMB Perdana. Namun mereka dalam Persatuan ini juga adalah sukarelawan, jadi mereka tidak dapat melayan kita 24 jam. Mereka berkerja keras pada hari Sabtu. 4. Mula² nasihat dan peringatan lisan. Kemudian kena tengok kaedah dalaman (internal procedure) yang telah diluluskan di Mesyuarat Agong. Kaedah Dalaman tidak boleh dibuat sesuka hati; mesti diluluskan di Mesyuarat Agong. Yang elok ialah, mula² Peringatan Bertulis Pertama, Kedua, Ketiga. Kemudian mungkin sekatan tertentu seperti sekatan bekalan air, kemudahan meletak kereta, dan sebagainya. Jalan terakhir (yang sebenarnya perlu dielakkan) ialah hartanya boleh disita dan dilelong oleh COB/PBT. Semua kaedah (kecuali kaedah terakhir itu) perlu diwartakan di mesyuarat Agong terlebih dahulu. Selamat Maju Jaya.
Walaupun dah bnyak comment diberi saya masih belum faham sepenuhnya apa itu JMB dan MC.. siapa dahulu ditubuhkan.. adakah kedua2 ini boleh wujud bersama.. Dalam konteks rumah kos rendah terutama yang dibina dibawah PKNS>> PKNS adalah anak syarikat negeri>> adakah tugas maintanance seperti playground atau fasiliti lain dibawah MBSA, JMB atau MC jika rumah kos rendah di shah alam?? bagaimana kedua2 ini berfungsi?? diharap dpt meleraikan kekusutan.. terima kasih..
at 12:49:26 pm
Proses transisi ini ialah penyelenggaraan bersama antara pemaju DAN pemilik unit-unit rumah. Proses transisi ini membolehkan para pemilik yg tidak biasa dalam menyelenggarakan bangunan mempelajari selok-beloknya dengan bimbingan pemaju. Penyelenggaraan bersama ini diperbadankan dan dinamakan Badan Pengurusan Bersama. Dalam Bahasa Inggerisnya ialah Joint Management Body, atau lebih terkenal dengan ringkasannya: JMB. JMB tertakluk dibawah Akta 663.
JMB ini bukanlah selama-lamaya, tetapi sementara sahaja. Kalau tak silap maksima 3 tahun sahaja. Apabila para pemilik sudah boleh faham selok-belok menyelenggara bangunan bertingkat itu, pihak pemaju akan keluar dari Jawatankuasa Penyelenggaraan dan JMB pun akan dibubarkan, dan satu badan penyelenggaraan yang diwakili sepenuhnya oleh para pemilik akan ditubuhkan bagi menyelenggara bangunan itu. Badan ini dinamakan Badan Pengurusan atau dalam Bahasa Inggerisnya ialah Management Corporation, atau lebih terkenal dengan ringkasan MC.
Apabila MC sudah tertubuh, para pemilik sendiri akan bertanggungjawab sepenuhnya dalam apa-apa urusan menyelenggara dan membaikpulih bangunan itu.
Begitulah lebih kurangnya.
at 11:14:12 pm
Hmmm… susah ni…
at 7:03:04 pm
at 8:49:52 am
Biasanya begitulah. Kan?
at 9:44:52 pm
at 8:51:14 am
Saya menghadapi satu masalah yang rumit dan telah berlarutan selama lebih 4 tahun. Saya telah ajukan perkara ini lebih 8 Jabatan dan pihak berkenaan, namun sehingga ke hari ini belum selesai.
Saya telah membaca forum di atas dan mendapati ada sebahagian info berkenaan dengan pertukaran meter daripada pukal kepada individu.
Untuk makluman, saya mewakili penduduk Taman Putra Kajang (Rumah Kedai) telah memfailkan perkara ini ke Tuntutan Tribunal Pengguna Malaysia pada Januari 2010 dan sehingga ke hari ini sebanyak 5 kali kes diperdengarkan di Mahkamah TTPM, Putra Place, KL. Pada 14 Julai ini akan berlangsung pendengaran kes buat kali yang keenam (dan harap ia adalah yang terakhir).
Meter yang menghubungkan setiap unit adalah meter individu, namun caj yang dikenakan adalah berdasarkan komersil. Segala usaha untuk menukar bacaan meter daripada komersil kepada kediaman telah dijalankan selama lebih 4 tahun, namun ia telah diputar belitkan oleh pihak yang berkenaan.
Pihak MPKj (Majlis Perbandaran Kajang) dan SYABAS adalah badan organisasi utama yang menjadi ‘pusat’ pengumpulan masalah penduduk dan akhirnya ianya ‘lenyap’. Namun, terdapat 2 unit di kawasan yang sama dan di bawah blok dan pemaju yang sama dengan pemohon unit yang lain berjaya mendapat pertukaran bacaan meter tersebut.
Ini amat membebankan penduduk yang semuanya adalah bergolongan sederhana dan membeli unit tersebut kerana harga jualan adalah di sekitar RM 60,000.00-RM 90,000.00. Dan tujuan utama adalah untuk menetap, bukan untuk menjadikan unit berkenaan sebagai unit perniagaan.
Di dalam setiap unit ada ruang makan, dapur, ruang tamu serta 3 unit bilik. Jadi tidak memerlukan sebarang kerja pengubahsuaian seperti yang dinyatakan oleh jurujual.
Namun, kes ini berpanjangan apabila bil air yang mencecah ratusan ringgit sebulan untuk setiap unit dan ia semakin bertambah walaupun penduduk tidak menggunakan air langsung…
Banyak perkara yang ingin dikongsikan di sini, jadi saya perlu tahu pihak yang boleh membantu saya dalam masa terdekat ini kerana perkara pokoknya tiada JMB yang wujud dan tidak tahu lagi kemana lagi ingin ditujukan perkara ini…
Amat kritikal – saya boleh dihubungi di talian 03- 2785 5245-
Terima kasih semua
Caj komersial itu mungkin kerana asalnya Rumah Kedai. Namun saya tidak arif tentang isu ini. Kalau semua jalan sudah buntu, apa kata cuba hubungi Aduan Rakyat dengan Karam Singh di TV3 tu? Selalunya bila dah masuk media, semua pihak akan kelam kabut.
Rasanya JMB dan MC tidak melibatkan rumah kedai, tetapi lebih kepada rumah bertingkat seperti rumah flat dan kondo. Pendapat saya.
at 8:58:39 am
Our apartment is called Pangsapuri Blok F & G and located in Bandar Tasik Selatan near to the LRT Station. We had successfully to apply the Individual Water Meter for out resident owners. Based on my understanding, every one of us can enjoy 20m3 water frees and the water charging rate is much lower then before!
For further information, just visit our blog http://www.jmbbts2.blogspot.com and contact us.
The Chairman of JMB BTS 2, Mr. Liew
Well, congratulations, Sir. Happy managing.
at 3:18:50 pm
at 8:20:52 am
at 11:26:48 am
At my place, PKNS does it all the time. All they need is a 3-month non-payment of the maintenance fees. Their argument, an officer once told us in a dialog, is that if you don’t pay your maintenance fees, the S&P Agreement dictates that you don’t have a right to stay here, hence therefore technically SYABAS doesn’t have the right to sell water to you.
But PKNS also have a big heart. A few unit owners have arrears of the maintenance fees amounting to thousands of ringgit. After negotiation, PKNS allow payment be made in installments, and the water supply is reconnected.
at 12:07:28 pm
at 3:21:47 pm
at 10:30:21 pm
1) pihak JMB tidak lagi memungut sampah di dalam bahagian bangunan dengan alasan tidak mampu menanggung kos yg semakin tinggi disamping bayak kes tunggakan dari penduduk. bagi pendapat saya ini bukanlah cara yg terbaik utk menyelesaikan masalah kerana penduduk yg sentiasa menbayar turut menjadi mangsa…..soalannye adakah wajar pihak JMB bertindak sedemikin disamping mengundang pelbagai penyakit kerana kawasan yg sangat kotor….bolehkah dilaporkan kepada jabatan kesihatan……..Bagaimana nak manggalakkan pundudukan utk membayar sedangkan perkhidmatan yg disediakan tidak memuaskan langsung…..yg dapat dilihat hanyalah cleaner sahaja..itu pun hanya menyapu sampah sahaja….sampah di dalam kawasan bangunan tidak dikutip menyebabkan bau yg busuk…selain daripada itu tiada ciri2 keselamatn seperti kes kecurian motor & menyebabkan penduduk terpaksa membawa motor menaiki lif dan disimpan di dalm rumah..tiada alat pemadam kebakaran….Kawasan dalam bangunan juga tidak pernah di cat menyebabkan keadaanye amat kusam. Begitu juga dengan kakitangan JMB yg suka mencari masalah dengan penduduk yg menyebabkan penduduk memprotes utk tdk membayar……
Diharap dapat memberikan sedikit jalan penyelesaian terhadap pemasalahn ini. saya mewakili penduduk….
Saya tak tahu gambaran menyeluruh, tetapi satu perkara utama ialah tiada masalah yang dapat diselesaikan dengan tidak membayar yuran penyelenggaraan, kerana dengan wang itu sahajalah apa-apa projek dapat dilaksanakan. Kecuali kalau semua penduduk sanggup turun gotong-royong membersih seluruh bangunan. Itupun sebenarnya memerlukan duit. Memang penduduk yang membayar pun terkena tempiasnya, tetapi kontraktor pembersihan perlu dibayar.
at 10:00:56 pm
Apakah hak setiap pembeli yang membayar maintenance tetapi services tidak buat kerja yang sepatutnya.
Apakah tindakan sewajarnya?
Masaalah yang berlaku:
Lampu di luar flat tangga tak berfungsi…dan bumbung flat bocor, sudah banyak kali membuat aduan, tapi tak ambil peduli langsung..
Apa tindakan sebagai pemilik? Apa yang harus saya berlaku? Flat bumbung bocor teruk..dan ramai penduduk tak bayar maintenance.Adakah saya berhak tak bayar kerana services tidak buat kerja ? Harap masalah boleh menyelesai secepat mungkin.
Terima Kasih
1. JMB yang tidak bertanggungjawab boleh dilaporkan kepada COB dengan laporan yang lengkap dan sokongan ramai pemilik lain. Susulan perlu dibuat.
2. Dalam apa situasi pun, masalah TIDAK AKAN dapat diselesaikan dengan tidak membayar yuran penyenggaraan.
at 8:37:01 am
at 4:53:00 pm
at 10:07:51 am
at 10:17:28 am
SEKADAR SHARING INFO
Penduduk kawasan perumahan saya memberi mandat kepada pihak JMB untuk mengeluarkan kewangan dalam Mesyuarat AGM. Contohnya, bagi pengeluaran dibawah RM50,000 yang dikeluarkan untuk kebaikan semua penduduk tidak perlu dibawa ke AGM.
Tahun ini, adalah tahun pertama pihak JMB menguruskan kutipan caj servis perkhidmatan jadi, pihak JMB menempatkan saya mewakili pihak JMB sebagai Kerani Akaun manakala seorang dari wakil RKT sebagai Penyelia. Alhamdulillah, bulan Jan lepas…kutipan kami berjalan lancar. Kami berjaya mengutip caj servis semasa dan tunggakan mencapai RM53,338++ bagi January 2011.
Sebelum ini, kami menggunakan khidmat syarikat luar untuk menjalankan kutipan bagi pihak JMB. Disebab syarikat berkenaan menaikkan caj servis mereka jadi pihak JMB bercadang menguruskan sendiri. Kami hanya menggunakan khidmat syarikat luar dalam dalam urusan pengawal keselamatan dan pembersihan.
Setahu saya tanggungjawab seorang Bendahari besar kerana perlu amanah menjaga kutipan wang harian/mingguan/bulanan. Memandangkan Bendahari kami adalah berkemahiran dalam Chartered Account, jadi agak mudah bagi kami menjalankan sistem kutipan.
Kutipan harian akan segera di bank-in pada petang hari yang sama. Cash Book harus sama dengan jumlah kutipan harian. Setiap bayaran direkod, akan difax kepada pejabat Bendahari bagi memudahkan beliau mengemaskini data menggunakan sistem UBS.
Kami juga menggunakan khidmat peguam apabila gagal menghubungi penghuni yang mempunyai tunggakan melebihi RM1,000. Bagi penghuni yang mempunyai tunggakan ribuan, kami mengenakan surat akurjanji yang mana pemilik akan berjanji untuk menyelesaikan tunggakan dan semasa mengikut jumlah tertentu contohnya caj servis sebulan RM60 jadi penghuni berkenaan perlu membayar extra bagi mengurangkan baki tunggakan.
at 1:25:49 am
Official complain to COB is the proper channel. If it doesn’t work, contact your local councillor who can liaise with your PBT, which is their job. The National House Buyers Association may also help. They are quite resourceful.
at 2:35:11 pm
1) Perjalanan masyuarat yang dijalankan tidak mengikut undang-undang jalan masyuarat berikutan;
2) Tiada sesi soal jawab berkenaan pemasalahan yang kami ajukan khasnya pemilik petak unit kediaman yang mempunyai masalah dalam kawasan kediaman kami. ini dapat dilihat kehadiran Ahli Jawatankuasa bagi penggal 2007-2010 hanya 3 orang termasuk wakil dari Pemaju (Chong Hin).
3) Agenda masyuarat tiada diselitkan sesi soal jawab serta tiada Cadangan dan Sokongan, sekaligus tiadanya undian pemilihan bagi melantik wakil penduduk didalam JMB/MC.
4) Kami juga amatlah curiga, selain dari masyuarat tidak mengikut undang, juga tiada dibuka cadangan dan sokongan ahli bagi pemilihan dan menentukan kedudukan ahli Jawatankuasa untuk mewakili MC.
5) Ahli Jawatankuasa tidak dipilih melalui undian tetapi ianya dipilih secara tertutup oleh pihak JMB dalam masyuarat biasa yang akan dijalankan 3 bulan dari tarikh EGM hanya sesama mereka, bersama senarai nama ahli yang dikutip sendiri secara rambang oleh pihak pemaju tanpa perlu mendapatkan undian dari penduduk kedudukan mereka sebagai ahli JMB/MC member diselewengkan.
Tindakan mereka pihak JMB dibantah oleh kami, tetapi mereka tetap meneruskan urusan tersebut tanpa diberi peluang untuk bercakap bagi menghalang tindakan yang tidak mengikut undang-undang menjalankan masyuarat. Walau-bagaimanapon, kami berkeras dan dapat mengajukan beberapa soalan tetapi jawapan yang diberi oleh pengerusi sementara, (berikutan ketidak hadiran pengerusi tetap) amatlah mengecewakan kami. Soalan diajukan untuk diketahui oleh semua penduduk, tetapi disuroh pula mendapatkan jawapan sendirian bagi kepastian kepada pemasalahan tersebut di pejabat, ini boleh menyebabkan ketidaktulusan, kerana jawapan yang diajukan dalam masyuarat haruslah dijawap dalam masyuarat secara telus dan direkodkan dalam Minit Masyuarat bagi penggal 2007-2010.
Amat banyak perkara yang dikelirukan tidak kurang juga mengkaitkan urusan pihak Kerajaan Negeri dan pihak PBT setempat bagi menyukarkan urusan untuk kemudahan penduduk.
Saya amat berharap mendapat penjelasan yang mudah untuk kami fahami dan jika sekiranya terdapat kelemahan dalam JMB/MC. bagaimana kami boleh mengambil tindakan selanjutnya. Maklum-balas dan kerajasama pihak tuan amat kami hargai. sekian terima kasih.
Langkah awal ialah dengan membuat aduan kepada COB.
at 4:09:11 pm
saya adalah staff kepada developer..majikan saya meminta saya mewakili developer ke jmc meeting as a developer representative..adakah perlu developer mengeluarkan surat menyatakan saya adalah wakil developer? kerana jmc member enggan menerima saya sbg wakil majikan..mereka mengatakan wakil majikan telah dilantik semasa last AGM..mereka juga meminta surat yg mngatakan saya adalah wakil developer..adakah ini perlu?
Adakah majikan bebas menghantar wakil sbg developer representative didlm jmc meeting?setahu saya, majikan bebas menghantar sesiapa untuk mewakili developer..bagaimana dari sudut perundangan?
jawapan dr tuan sgt saya hargai..ribuan terima kasih diucapkan..
salam,
Azman
Pemaju bebas menghantar wakil ke mesyuarat JMB. Namun tujuan mana-mana apa-apa mesyuarat ialah untuk mendapatkan keputusan. Oleh itu wajarlah menghantar wakil yang boleh membuat keputusan. Kalau tidak, mesyuarat tersebut tidak memberi sebarang makna, selain membazirkan masa ahli² JMB lain yang hadir mesyuarat. Pemaju yang menghantar wakil yang tidak boleh membuat keputusan mencerminkan pemaju yang memperkecilkan ahli-ahli JMB itu.
Pemaju masih lagi mempunyai tanggungjawab yang besar terhadap bangunan² miliknya walaupun sudah tertubuh JMB.
Part VI. No. 29. The appointment of a managing agent shall not relieve the developer of his obligation—
(a) towards the purchasers in his development area to carry out repairs to the common property, to make good any defect, shrinkage or other faults in the common property during the defects liability period; and
(b) to carry out repairs and varied and additional works to ensure that the development is constructed in accordance with the specifications and plans approved by the competent authority.
Terima kasih.
at 9:52:00 pm
saya agak keliru dengan pihak pengurusan di flat saya.di mana surat peringatan yang mengarahkan saya membuat permohonan hak milik serata,sekiranya saya gagal dalam tempoh yang diberikan maka pihak pengurusan akan mengambil tindakan dibawah akta section 40A(2) & (3) of the Strata Titles Act[act 318] dimana denda (RM 1,000.00 hingga RM10,000.00) dikenakan keatas saya.Untuk makluman flat saya masih lagi di dalam pinjaman bank.
Minta jasa baik saudara yang arif dalam bidang ini memperjelaskan.
Terima kasih,
Maaf tuan. Saya tidak arif. Noktah. Apatah lagi dalam Akta Strata. Posting ini pun tentang JMB, iaitu SEBELUM Strata. Bagaimanapun, saya harap tuan buatlah permohonan tersebut.
at 10:36:25 pm
Terima kasih,
Maklumat terperinci? Ini adalah sekadar blog peribadi. Saya sekadar berkongsi maklumat. Saya pun bukanlah pakar. Kebetulan posting ini menarik ramai minat dan menjadi panjang.
Apa pun, memang kalau mengikut Akta, pada Part III, No. 6 (7): Where an hour after the time appointed for the meeting, no member entitled to vote turns up or all the members present, for any reason, refuse to be the office bearers of the Committee, the developer shall, within seven days of the date of the meeting, inform the Commissioner of the fact and the Commissioner may—
(a) appoint a new date for the first meeting of the Body; or
(b) appoint a managing agent under subsection 25(1) to maintain the common property of the building.
Tentang COB masih tidak melantik ejen pengurusan, COB lebih mengetahui. Lagipun, berdasarkan Part III, No. 5 (4): The developer shall, until the establishment of the Body and subject to the provisions of this Act, be responsible for the maintenance and management of the property.
So, biasanya apabila JMB masih tidak dapat ditubuhkan, dan selagi pemaju mampu menyenggara, COB akan membiarkan pemaju menyenggara, sehinggalah masalah JMB/MC dapat diselesaikan.
Seringkas yang dapat saya jawab.
at 9:01:57 pm
Apabila begitu, COB berhak untuk melantik sebuah JMB. Sekiranya masih tiada yg mahu menerima, COB berhak melantik sebuah syarikat untuk menyenggara bangunan/premis di situ, dan penduduk mesti mengikut apa-apa keputusan COB, seperti yuran penyenggaraan dan sebagainya.
Kalau penduduk tak setuju juga, penduduk boleh bawa perkara ke mahkamah.
at 2:31:44 pm
Lps tu, jawapan Tuan di atas yang menyatakan bahawa COB berhak melantik sebuah JMB, mcm mana nak lantik? Siapakah org2nya? Penduduk pun tak berminat. Yang dtg waktu 1st meeting pun 2, 3 org jer… 2nd meeting tak tahu dtg ke tak.
Terima kasih ya..
Part III, No. 6 (3): If within half an hour after the time appointed for the meeting, a quorum is not present, the members entitled to vote who are present shall constitute a quorum.
Part III, No. 6 (7): Where an hour after the time appointed for the meeting, no member entitled to vote turns up or all the members present, for any reason, refuse to be the office bearers of the Committee, the developer shall, within seven days of the date of the meeting, inform the Commissioner of the fact and the Commissioner may—
(a) appoint a new date for the first meeting of the Body; or
(b) appoint a managing agent under subsection 25(1) to maintain the common property of the building.
at 2:56:06 pm
Saya merupakan ahli JMB dari Pangsapuri Pesona, Seberang Perai Tengah.
Kami mempunyai masalah dengan penduduk yang mempunyai bayaran tertunggak dari RM1,000 – RM5,000 ke atas. Apa yang perlu dilakukan sekiranya pihak JMB tidak dapat menghubungi pemilik rumah yang mempunyai caj servis tertunggak?
Satu lagi, saya nak tanya… adakah pemilik yang mempunyai tunggakan melebihi RM1,000 layak untuk memegang apa-apa jawatan didalam RKT? Kerana kebanyakan ahli RKT adalah golongan penghuni yang mempunyai tunggakan.
Masalah timbul apabila, golongan ini melanggar peraturan JMB. Contohnya, pihak JMB menggunakan penyelesaian dengan menggunakan khidmat kad “Touch n Go” sekiranya ingin memasuki kawasan kediaman apt. Pemilik yang mempunyai tunggakan tidak dibenarkan memasuki kawasan sekiranya tidak menyelesaikan caj semasa beserta tunggakan.
Kaedah ini berjaya menyelesaikan half masalah kami..tetapi as usual memang ada golongan yang degil.
Wa’alaikumussalaam,
1. Antara penyelesaian ialah dgn memohon pihak PBT menyita harta pemilik yg ada tunggakan.
2. Apakah itu RKT?
at 12:57:53 am
Pihak JMB hadapi masalah nak communicate dengan AJK RKT ni memandangkan kebanyakan mereka terdiri daripada Pemilik yang mempunyai tunggakan. Apabila kami melaksanakan sistem pagar automatik (macam touch n go, dah bayar caj semasa baru lah pagar akan dibuka secara automatik), golongan yang punyai tunggakan ini didapati boleh membawa masuk kenderaan mereka. Nak salahkan pengawal kami tiada bukti pengawal yang mana membenarkan mereka masuk.
Satu lagi bagaimana nak trace pemilik yang mempunyai tungggakan melebihi RM1000 kerana ada yang tidak menetap di rumah berkenaan?
1. OK. Saya sudah terbiasa menggunakan singkatan KRT (Kawasan Rukun Tetangga) atau RT (Rukun Tetangga) seperti di sini.
2. “Masalah nak communicate” sebenarnya bukan kerana tunggakan, tetapi kerana tidak mengamalkan konsep hidup berjiran. Pendapat saya. Kalau kita tidak bertegur sapa, tolong menolong masa susah senang, maka dlm jawatankuasa apa pun tak akan berkomunikasi.
3. Maklumat pemilik sepatutnya ada pada pemaju dan JMB sendiri. Tidak begitu? Kalau tak de juga, PBT sepatutnya ada maklumat berdasarkan dalam senarai cukai pintu.
4. RT tiada kena mengena dengan penyenggaraan ataupun tunggakannya. RT adalah di bawah JPNIN JPM. Penyenggaraan JMB adalah di bawah seliaan COB di PBT; KPKT di pihak Persekutuan. Dua bidang kuasa, objektif, & tanggungjawab yang berlainan.
5. Golongan yg degil ada di mana² jua. Secara realistik, yuran penyenggaraan tidak boleh diharap dpt dikutip 100%. 75% ke atas sudah dianggap baik. Jadi kenalah sediakan belanjawan berdasarkan angka yang boleh diterimapakai.
at 9:21:31 pm
Terima kasih kembali.
at 10:37:43 am
Walaupun penduduk telah memberi kebenaran menggunakan wang bagi sebarang kerja-kerja yang dibawah RM50,000, pihak JMB masih tidak dibenarkan membina bangunan tambahan kan?? Pengerusi JMB membuka tender untuk kontraktor masuk memberi proposal bagi pembinaan bangunan tambahan, apa yang saya ingin tahu bolehkah JMB membuat pembinaan tersebut?
Tugas JMB ialah mengurus dan menyelenggara, bukan menambah atau mengurangkan bangunan. Membina apa-apa bangunan adalah tugas pemaju, dan perlukan kelulusan PBT. Hinggakan nak besarkan rumah teres sendiri pun perlu kelulusan PBT. Kemudian perlukan CF untuk diduduki atau digunapakai.
Cuba tengok ni: Part III. No. 8. Duties and powers of Joint Management Body.
Pengubahsuaian yg tidak menjejaskan struktur asas bangunan mungkin dibolehkan; untuk membuat tadika atau surau kecil, misalnya. Harap ada pembaca lain yg lebih arif boleh tolong jawab.
at 10:43:49 am
Setahu saya, tuan ada menyatakan yang JMB tidak boleh membina apa-apa bangunan tambahan kerana tugas mereka hanya mengurus dan menyelenggara, bukan menambah atau mengurangkan bangunan. Membina apa-apa bangunan adalah tugas pemaju, dan perlukan kelulusan PBT. Hinggakan nak besarkan rumah teres sendiri pun perlu kelulusan PBT. Kemudian perlukan CF untuk diduduki atau digunapakai.
Apa yang saya perlu buat, sekiranya baru kini mengetahui pembaikian paip tangki kediaman yang diluluskan JMB tidak dilakukan mengikut prosedur? Saya mengetahui kontraktor yang menjalankan pembaikian paip (diawasi oleh Pengerusi JMB) tidak mengikut prosedur yg betul melalui kawan saya yang kebetulan merupakan seorang Chargeman. Pembaikian paip tangki air berada diatas rumah saya. Setelah Pengerusi datang bersama kontraktor pilihannya, kebocoran masih berlaku sehingga terpaksa menadah air menggunakan timba. Saya rujuk kepada kawan dan beliau berkata, mereka tidak melakukan proses yang betul dalam pembaikian jadi beliau pun menegur pengerusi.
Selama ini, tiada seorang penduduk pun pernah menegur beliau. Jadi apabila ditegur oleh kawan saya, air muka beliau terus berubah. Suddenly mencari kesalahan saya. Selama 2 bulan membantu menguruskan tugasan kutipan dan sebagainya, saya nampak banyak kesalahan tetapi mereka tidak akui.
Bolehkah, kita meminta komisen untuk setiap rumah penduduk yang ingin menjual kediaman mereka? Saya lihat Penyelia sering kali meminta komisen sebanyak 1%, untuk rumah yang berjaya dijual.
Please keep in mind this is merely a personal blog. I’m not an authority on JMB. I answer the best I can, based on my own experience (which isn’t much), and my research.
If you begin to quote every single word that I have written, you may be digging your own grave. These are just advice by a person who is no expert.
If it is that important, then you should look elsewhere for better answers, and also may be try to attend courses related to JMB and the likes. There are seminars organized by your local government and by your representatives in the government. They do help.
The National House Buyer’s Asosciation is also a very good source for help.
You should also engage a legal council/advisor.
1. Pelaburan sebahagian wang dalam FD adalah baik, dan tidaklah salah.
2. Memang tugas khusus JMB ialah mengurus dan menyelenggara, namun pemaju masih ada dalam JMB, dan pemaju tidak akan ke mana-mana walaupun akhirnya MC telah berjaya ditubuhkan. Dan dengan kerjasama dengan pemaju ini, banyak perkara lain boleh dilaksanakan, dan masalah lain boleh diselesaikan. Yg pentingnya ialah kerjasama dari semua pihak, terutamanya penduduk dan pemaju. COB biasanya tiada masalah dari segi kelulusan dan bantuan selainnya. Kebanyakan masalah penyenggaraan bermula daripada penduduk dan/atau pemaju.
3. Biasanya Pengerusi tidak bertindak bersendirian. Apa-apa teguran biasanya dibolehkan dengan laluan tertentu. Dalam Mesyuarat JMB sekiranya ahli JMB, dalam Mesyuarat Agong JMB, sekiranya bukan. Teguran perlu berhemah. Lain orang lain tahap sensitivitinya. JMB yang dilantik di Mesyuarat Agong Perlantikan diberi mandat untuk mengurus dan menyelenggara. Berilah mereka peluang. Kerja mengurus dan menyelenggara ni bukan senang.
4. Komisyen ni rasanya terpulang kepada penjual. Kalau kita guna khidmat ejen hartanah pun, kita kena beri komisyen. Saya tak tahu apa fungsi Penyelia dalam proses jual beli, jadi saya tak boleh komen panjang.
PENDAPAT saya sahaja.
at 2:29:00 am
Saya nak tahu bolehkah penduduk yang mempunyai tunggakan menjawat jawatan Penyelia Pihak Pengurusan?
Pihak pengurusan yang menerima kutipan wang caj perkhidmatan semasa diwakili 2 orang sahaja iaitu Kerani dan Penyelia.
Sebagai seorang ahli JMB, dan juga kerani yang menerima bayaran caj semasa, saya mengelakkan pembayaran tunai setiap bulan kerana saya bimbang penghuni lain kata saya ambil wang. Saya membuat pembayaran secara online setiap bulan dan menyertakan rekod apabila mengeluarkan resit bagi bukti pembayaran saya. Saya juga mengelakkan membawa apa-apa yang berpoket memasuki pejabat sebagai langkah pencegahan.
Tetapi….jika memang niat kita x baik, apa-apa pun boleh difikirkan… cuma saya nak tahu boleh kah penyelia mempunyai tunggakan? Hampir RM1000?
Ini semua soalan cepu mas ni. Jenuh nak jawab. Apa pun saya cuba. Semua jawapan adalah peribadi, kerana saya bukan pakar bertauliah.
Setahu saya, akta kata ahli JMB tidak boleh yang ada tunggakan. (Part III, Section 6 (2): The quorum at the first meeting of the Body shall be one-quarter of the purchasers who have paid maintenance charges in respect of their parcels to the Building Maintenance Account (“members entitled to vote”) of the developer.)
Penyelia dan/atau kerani pula ialah sesiapa sahaja yg dilantik atau digajikan oleh JMB dalam melaksanakan tugasan tertentu dalam menyelenggara bangunan.
Etika Puan adalah membanggakan. Namun selagi ianya bukan suatu kaedah dalaman yang diluluskan dalam Mesyuarat Agong atau Mesyuarat JMB, maka ia hanyalah sekadar contoh teladan.
Sekiranya jawapan saya ada kurangnya atau silapnya, sudilah kiranya sesiapa juga perbetulkan saya.
at 7:47:41 pm
Soalannya, akaun yang diurus tidak diserah, pengurusan yang baru bermula dengan Zero tanpa ”Sinking Fund” ia bergantung dengan caruman yang ditunggak oleh pemilik dan caruman semasa. Apakah yang seharusnya dibuat supaya ahli ahli yang lama menyerah dokument yang penting !!?? sebolehnya kami tidak mahu menperbesarkan perkara ini, tetapi ia memang berlaku di tempat kami, harapkan pagar, pagar makan padi. bolehkah ahli ahli mC yang dulunya mengingkari perintah pihak berkusasa. Harap nasihat yang berkesan dapat diperkongsi.
Perkara sebegini sangat serious, dan memang ada berlaku. Biasanya jalan terakhir ialah dengan membawa mereka ke mahkamah. Namun penyelesaian di luar mahkamah adalah lebih baik, memandangkan mereka semua itu adalah jiran tetangga kita juga. Penyelesaian di mahkamah juga tidak semestinya menguntungkan.
Cuba lihat dari perspektif lain. Jiran tetangga adalah ibarat keluarga kita juga. Ada juga contoh ahli-ahli keluarga yg berselisih faham secara besar²an. Perlukah perselisihan itu berakhir di mahkamah? Mungkin kalau ada mana² individu yg berjiwa besar, dihormati semua, membantu menjadi pemudahcara. Dan jangan harapkan penyelesaian mudah dan cepat. Mesti ada tolak ansur dan mesti menang menang. Cuba hayati masalah mereka itu pula.
Saya berpendapat masalah JMB atau MC bukanlah masalah kewangan atau penyelewengan dari segi asasnya, tetapi lebih kepada masalah kejiranan dan kasih sayang sesama insan. Namun, we always have to be aware of the crook among us. And there are times when we have to restart from scratch, and, God willing, may end up coming out even better than before. Have faith.
Sorry if this long winding babble isn’t of any help.
at 11:53:22 am
Saya mengucapkan banyak terima kasih dan menghargai nasihat yang diberi, sekurang-kurangnya. ada yang memahami masalah yang dihadapi oleh kami penduduk mahupun pemilik di pangsapuri taman belimbing.
Sememangnyan menyelesai masalah dihadapi secara damai adalah satu langkah yang terbaik mengingatkan mereka adalah jiran tetangga yang berpenghuni di dalam satu pangsapri lebih dari 10 tahun !! tetapi malangnya sifat kejiranan tiada dihati mahupun dijiwa penduduk sekarang dan ia hanya boleh dirasai dengan kehidupan dikampung.
Betul Jeannie Lim. Dan pada pendapat saya, walaupun ada JMB dan MC yang berjaya, tidak semua bangunan kediaman dapat diurus dan senggara sepenuhnya oleh JMB, tanpa bantuan kerajaan.
Namun akta JMB ini dapat mencelikkan mata para penduduk bahawa mengurus dan menyenggara bangunan bukanlah semudah aduan yang dikemukakan. Ramai penduduk yang mahukan penyenggaraan percuma.
at 9:32:03 am
1. penduduk enggan membayar yuran bulan .
2. Rumah Pangsa Kami cuma 20 buah keluarga sahaja, gelan tanah cuma ada 1 saja , bila bayar tahunan, ianya kena sekali bayar , masalah ia ialah sebahagian penduduk tidak memberi kerjasama untuk bayar balik kepada JMB.
3. Kami ni baru tubuh JMB, tuan boleh syorkan mana web site yang sesuai bg dapat maklumat – maklumat akta- akta, perlembagaan, dan yang berkaitan.
4. Pandangan dari pihak tuan, apakah langkah – langkah yang patut diambil terhadap penduduk yang tidak membayar yuran bulanan kepada JMB
Apabila diberi kepercayaan untuk menggalas sesuatu tanggungjawab yang berat, biasanya itu bermakna anda adalah seorang yang dianggap boleh dipercayai, bertanggungjawab, dan berkeupayaan untuk melaksanakan tugas, walaupun tanpa pulangan keduniaan yang setimpal. Tahniah kepada tuan.
1. Perkara biasa, berlaku di mana² badan / organisasi, malah bank juga ada yang apa dipanggil sebagai NPL.
2. Masalah sebeginilah memerlukan seorang ketua/individu yang berkarisma, dihormati semua, hebat keperibadian…
3. Setakat ini yang paling professional saya rasa ialah National House Buyer’s Asosciation. Saya pernah bertemu dengan mereka di sebuah Perhimpunan JMB Perdana. Namun mereka dalam Persatuan ini juga adalah sukarelawan, jadi mereka tidak dapat melayan kita 24 jam. Mereka berkerja keras pada hari Sabtu.
4. Mula² nasihat dan peringatan lisan. Kemudian kena tengok kaedah dalaman (internal procedure) yang telah diluluskan di Mesyuarat Agong. Kaedah Dalaman tidak boleh dibuat sesuka hati; mesti diluluskan di Mesyuarat Agong. Yang elok ialah, mula² Peringatan Bertulis Pertama, Kedua, Ketiga. Kemudian mungkin sekatan tertentu seperti sekatan bekalan air, kemudahan meletak kereta, dan sebagainya. Jalan terakhir (yang sebenarnya perlu dielakkan) ialah hartanya boleh disita dan dilelong oleh COB/PBT. Semua kaedah (kecuali kaedah terakhir itu) perlu diwartakan di mesyuarat Agong terlebih dahulu.
Selamat Maju Jaya.