MANAGEMENT COOPERATION ATAU "JMB" MANA SATU YANG TERTAKLUK PADA FLAT TAMAN SEJAHTERA ? MARI KITA BINCANG BERSAMA
Buat pertama kalinya pada 22hb march 2011 ,pihak pemaju Flat Taman Sejahtera (PARAMOUNT REALTY SDN BHD) telah memanggil satu mesyuarat pemilik pemilik berdaftar TUAN PUNYA RUMAH 400 UNIT RUMAH YANG SAH untuk memilih dan menubuhkan satu JawatanKuasa Pengurusan Flat Taman Sejahtera . Surat pekeliling telah di edarkan sebulan sebelum mesyuarat itu di mulakan, namun tidak di perjelaskan dengan teliti syarat syarat untuk menghadiri dan mereka yang layak untuk mengundi dalam mesyuarat tersebut.
Ini telah menjadi kekeliruan oleh para pemilik yang datang atau pun Proxy mereka .Pihak pemaju melalui peguam dan kakitangan nya hanya menyatakan yang layak untuk mengundi adalah terdiri dari mereka yang telah menukar Hakmilik Strata Title ,...Pemilik yang hadir tidak berpuashati kerana pihak pemaju hanya memaklumkan masa itu sahaja prasyarat yang patut di patuhi.
Pemilik yang telah menukar Hakmilik Strata Title setakat 22/3/2011 dalam catatan pemaju adalah lebih kurang 165 orang sahaja yang dah berbuat demikian .yang hadir pemilik yang memilikki strata title adal lebih kurang 21 orang .mesyuarat tidak dapat di jalankan kerana mengikut Akta ..(.kata peguam pemaju ) ia nya harus lebih kurang 50 orang. setelah menunggu selama 30 minit perjumpaan pun dibatalkan .kerana kata peguam tidak cukup korum.dan mereka akan pergi kepejabat tanah untuk memaklumkan perkara tersebut. mesyuarat akan di teruskan pada minggu yang kehadapan walau pun tak cukup korumm....
Seminggu selepas perjumpaan tersebut pada hari sabtu 27/3/2011.pihak pemaju telah datang semula bersama lawyer dan Bord director untuk mengadakan semula mesyuarat dengan pemilik ,malangnya pemilik yang layak hanya seramai 8 orang sahaja..beberapa pemilik yang hadir tak layak untuk mengundi dan menjadi jawatan kuasa ..
Disini timbul kompflik dan kemarahan dari pihak saya kerana kakitangan pemaju telah meminta saya menjelaskan kononya tunggakkan bil maitainance dan bil air sebanyak RM134.50 kerana bulan March dan April belum berakhir ...ada akai kah?.lu silap orang lah pemaju...
Mesyuarat sepatut nya tak boleh diadakan tetapi pihak penguam dan pemaju mendesak juga dan mereka mengajak saya yang di cadangkan oleh puan Jamaliah untuk menjadi Pengerus Mesyuarat..
saya menerima dengan bersayarat untuk menjadi pegerusi mesyuarat sementara sahaja...namun apabila mesyuarat berjalan bersama sama 8 orang sahaja pemilik yang berkelayakkan bayangkanlah ..boleh di terima atau tidak mesyuarat tersebut..?
Tujuan saya menjadi pengerusi adalah untuk mengetahui apakah agenda sebenar pihak pemaju dan agenda yang telah di tulis dalam minit mesyuarat mereka. ternyata pemilik /penduduk berhutang dengan pemaju lebeh kurang RM60,000.00 biil air dan maitainance..... pihak lawyer mengatakan mesyuarat tersebut shah dan akan di bawa ke Pejabat Tanah untuk tindakkan lanjut..
Persoalan nya sekarang bagi pihak penduduk adakah Shah mesyuarat tersebut dan penduduk berpuas hatii..Bagi saya tindakkan lanjut dalam hal ini ialah mennunggu surat perlantikkan jawatan dari pihak pemaju dan pejabat tanah baru saya akan bertindak untuk membuat tinddakkan selanjut nya bersama lapan orang ajk yang di lantik.dan akan bermesuarat dengan PemilikPemilik Rumah Penduduk,.PersatuanPersatuan Penduduk,Flat Sejahtera dan Taman Sejahtera, Surau,Ngo ,Pengurusan Dewan Civik Taman Sejahtera,serta pihakUMNOBahagian Serta wakil DBKL dan PEMAJU PARAMOUNT REALTY.
Untuk perhatian semua , saya telah membuat research di laman web Persatuan Pemilik Rumah Malaysia dan juga meneliti akta starata title pindaan 2007 berkenaan pengurusan maintainance insaallah banyak info yang saya dapat. .BERSAMA ini saya.jlampirkan beberapa artikel yang saya perolehi untuk jadi panduan dan dikongsi bersama untu Pemilik Pemilik Rumah Flat taman Sejahtera .jumpa lagi pada atikel yang akan datang untuk info bersama...
jika penduduk dan pemilik ingin menbuat sebarang pertanyaan dan ada informasi berguna untuk di kongsi bersama untuk tindakkan kita dimasa akan datang sila hubungi saya HP 0196165046
(R) 03 62519070
BERKHIDMAT dengn TULUS dan MULUS bukan KERANA PULUS.
Jumaat, 6 Mei 2011
Khamis, 5 Mei 2011
APAKAH BADAN PEGURUSAN BERSAMA /JOIN MANGEMENT BODY (JMB)
APAKAH BADAN PEGURUSAN BERSAMA /JOIN MANGEMENT BODY (JMB)
Pada asasnya, penyelenggaraan bangunan tempat tinggal tinggi kini adalah tanggungjawab para pemilik unit-unit . Sendiri punya unit rumah, sama-sama pemilik kena selenggara.(Muat turun Pelaksanaan Akta 663.PDF,
Terkini 3 Nov 2009: Muat turun Laws of Malaysia: ACT 663 Building and Common Property (Maintenance and Management) ACT 2007 dalam format PDF.
Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan & Pengurusan Bangunan) 2007 (Akta 663) yang berkuatkuasa pada 12 April 2007 telah mewajibkan semua pemaju untuk menubuhkan Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata.
PARAMAOUNT REALTY sebagai pemaju TELAH menubuhkan" JMB" Rumah Pangsa TAMAN SEJAHTERA BARU BARU ini DI Kediaman Tuan/Puan.SEDIKIT PERSOALAN TENTANG "JMB" BADAN PEGURUSAN BERSAMA
SOALAN 1: Apakah Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB)?
JAWAPAN 1: Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) ialah satu jawatankuasa yang dianggotai dan ditadbir oleh Pemilik Petak/Penduduk dalam mengurus dan menyenggara bangunan. JMB diwajibkan di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah hakmilik strata.
SOALAN 2: Kenapa perlunya JMB?
JAWAPAN 2: Penubuhan JMB adalah perlu selaras dengan Akta 663 yang mewajibkan Pemaju untuk menubuhkannya sehingga hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan ditubuhkan.
SOALAN 3: Bilakah Penubuhan JMB dikuatkuasakan?
JAWAPAN 3: Bagi pangsapuri yang telah menerima kunci kediaman dan belum menerima hakmilik strata, pemaju hendaklah menubuhkan JMB dalam tempoh 12 bulan dari 12 April 2007 atau dari tarikh mengambil kunci rumah kediaman.
SOALAN 4: Apakah Tanggungjawab dan kuasa JMB?
JAWAPAN 4: Tanggungjawab dan kuasa JMB adalah mematuhi notis PBT, menyenggara harta bersama, mendaftarkan JMB, menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan, memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit, mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan, menguatkuasa kaedah dalaman (House Rules), mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan dan Luar Biasa, menginsuranskan bangunan, menyediakan dan menyenggara daftar pembeli, lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Singking Fund.
SOALAN 5: Siapakah Ahli-ahli JMB dan berapakah bilangan ahli-ahlinya?
JAWAPAN 5: Ahli-ahli JMB atau dikenali sebagai Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) terdiri daripada Pembeli dan Pemaju. Bilangan Pembeli mestilah tidak kurang dari 5 orang dan tidak lebih daripada 12 orang. Senarai ahli JMC ialah Pengerusi, Setiausaha, Bendahari, Ahli Jawatankuasa sementara 1 wakil dari Pemaju.
SOALAN 6: Berapa lama tempoh jawatan tersebut?
JAWAPAN 6: Ahli JMC memegang jawatan tidak melebihi 3 tahun atau sehingga pembubaran JMB.
SOALAN 7: Bagaimana Ahli JMC dipilih?
JAWAPAN 7: Perlantikan ahli JMC diadakan pada Mesyuarat Pertama secara undian tangan. Urusan mengadakan mesyuarat tersebut akan dikendalikan oleh Pemaju dengan memberi notis bertulis 14 hari kepada Pemilik Petak/Penduduk dari tarikh mesyuarat yang dijangka akan diadakan.
SOALAN 8: Siapakah yang layak mengundi?
JAWAPAN 8: Pemilik Petak/Penduduk yang tidak mempunyai tunggakan sahaja layak untuk mengundi.
SOALAN 9: Bagaimana pula dengan penduduk yang mempunyai tunggakan?
JAWAPAH 9: Penduduk yang mempunyai tunggakan boleh hadir ke mesyuarat tersebut tetapi mereka tidak boleh mengundi.
SOALAN 10: Bagaimana jika Pemilik Petak/Penduduk tidak hadir ke mesyuarat tersebut walaupun layak untuk mengundi?
JAWAPAN 10: Pemilik Petak/Penduduk tersebut boleh mewakilkan kepada orang lain dengan mengisi Borang Proxy dan menghantar borang tersebut kepada Pemaju dalam tempoh 7 hari sebelum tarikh mesyuarat diadakan.
SOALAN 11: Bagaimana jika ada persamaan undi bagi sesuatu resolusi/perkara?
JAWAPAN 11: Pengerusi yang baru dipilih pada mesyuarat tersebut akan membuat keputusan bagi persamaan undi tersebut.
SOALAN 12: Apakah kuorum bagi mengadakan Mesyuarat Agung JMB?
JAWAPAN 12: Kuorum bagi mengadakan mesyuarat Agung JMB ialah ¼ daripada pembeli yang berhak mengundi.
SOALAN 13: Bagaimana jika kuorum masih tidak mencukupi?
JAWAPAN 13: Jika dalam masa ½ jam, kuorum masih tidak mencukupi, Pemilik Petak/Penduduk yang hadir berhak untuk membentuk suatu kuorum.
SOALAN 14: Bagaimana jika tiada pemilik petak/penduduk yang hadir atau tiada yang ingin menganggotai JMC?
JAWAPAN 14: Jika selepas 1 jam tiada yang hadir atau tiada yang ingin menganggotai JMC, pemaju akan memaklumkan kepada Pesuruhjaya Bangunan secara bertulis dalam tempoh 7 hari dari tarikh mesyuarat telah diadakan. Pesuruhjaya Bangunan akan memaklumkan sama ada untuk menetapkan semula tarikh mesyuarat yang baru atau melantik ejen pengurusan bagi mentadbir dan menyenggara bangunan tersebut.
P/S ARTIKEL INI DI PETIK DARI
Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor
Persiaran Barat, Off Jalan Barat
46505 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan
Tel: 03-7957 5066/7957 4144 • Faks: 03-7957 5250/7594 5271
E-mel: general@pkns.gov.my
Laman Web: www.pkns.gov.my
Ahad, 1 Mei 2011
BEBERAPA SOAL JAWAB TERHADAP JMB DAN MANAGEMENT CORPORATION
ARTIKEL INI DI PETIK DARI BLOG GURINDAM JIWA UNTUK RUJUKKAN KITA BERSAMA .SENGAJA SAYA UTARAKAN DI SINI UNTUK RUJUKKAN KITA BERSAMA.
Responses
Langgan:
Catatan (Atom)
Our water supply is based on bulk meter. Can we cut the water supply for the unit who failed to make payments and how much notice should be given?
Would appreciate if you could share your experience with collection.
Thank you in advance.
Mr Yip,
The quoted Q&A text above are taken from a JMB brochure by PKNS. They are not my advice. Hence the acknowledgment at the bottom.
My flat is still under PKNS, yet to be a JMB. And we have individual meters. So I have no experience in these types of collection.
Although my understanding is that a basic necessity supply to a household cannot be terminated simply due to non-payment. There are other things to be considered, such as humanitarian issues. It should be a last resort. Besides, I don’t have all the facts.
Despite the initial cost, individual meter is a better long run solution. My personal opinion.
Thank you for visiting and commenting.
at 9:37:43 pm
atau boleh menghantar LOD kepada pemilik unit. Pesuruhjaya bangunan boleh mngambil tindakan terhadap unit yang tidak membayar caj penyenggraan dengan syarta tunggakan mestilah melebihi 6 bulan dan notis secukupnya telah di hantar.
maaf jika terdapat kesalahan pada komen ini. sekian
Terima kasih Shariman. Sila datang lagi.
at 11:01:43 am
Pada hemah saya, di sinilah peranan media untuk membantu. Cuba-cubalah hubungi Sinar Harian dan TV3. Saya pun tak pandai dalam hal sebegini. Cuma saya lihat bila diheboh ke media, barulah semua pihak cuba ambil tindakan.
at 11:26:22 am
Pada hemah saya, di sinilah peranan media untuk membantu. Cuba-cubalah hubungi Sinar Harian dan TV3. Saya pun tak pandai dalam hal sebegini. Cuma saya lihat bila diheboh ke media, barulah semua pihak cuba ambil tindakan.
Squeaky wheel gets the grease.
at 11:41:44 am
I’m having some problem with my condo JMB recently. They claiming that they have changed some rules in the House Rules, but i never received any notice neither a copy of a new house rules. Aren’t we supposed to have one right after they held the first meeting?
Looking forward for your advice, thank you in advance.
Thank you Chris for asking.
Actually I’m no authority on this as I’m a newbie myself. But I’m the type who always want a copy of everything.
I’ll give you a link to this site whose owner claims to be an expert in Building Management and is providing advice on it.
The person with the actual authority to answer this kind of question is your Commissioner of Building (COB) at your local government body. I’m under the MPKj, hence currently my COB is Pn. Bibi Khairani bt. Mohamed Sabri.
I apologize if I can’t be of no more help.
at 5:31:04 pm
Maaf saudara, saya tiada maklumat sedemikian. Tempat saya pun belum ada JMB lagi. Mungkin laman ini boleh membantu saudara. Terima kasih.
at 4:54:27 pm
JMB adalah sebuah badan pengurusan bersama yang ditubuhkan SEBELUM Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) ditubuhkan. Ahli-ahli JMB terdiri daripada Pembeli DAN Pemaju.
Setelah dianggap/diterima selesai semua masalah pada bangunan tempat tinggal itu, JMB akan dimansuhkan, dan akan diambilalih pula oleh Perbadanan Pengurusan yang diwakili sepenuhnya oleh Pembeli/Pemilik Unit sahaja.
Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan & Pengurusan Bangunan) 2007 (Akta 663) adalah untuk semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata.
Untuk pengetahuan am, laman ini saya sokong untuk anda rujuk. Untuk maklumat yang lebih rasmi, sila rujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building atau COB) Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) anda.
Terima kasih.
at 4:56:10 pm
konsep yang sama telah di jalankan oleh Bahagian pengurusan harta Selangor dan di eknali sebagai Pra MC
di tubuhkan badan Pengurusan Bersama di bawah akta Bangunan dan Hrta Bersama 2006. bagi memberi ruang kepada pemilik melalui pengalaman mentadbir dan mengurus hartanah mereka (harta bersama khususnya)
Management corporation hanya akan di tubuhkan setelah proses mendaftra di Pejabat Tanah dan Galian sempurna dalam bahasa pengurusan harta- buka buku.
pemaju yang akan menguruskan proses ini dan AJK terdiri daripada pemilik sahaja.
at 11:20:41 am
Kesahihan sesebuah persatuan boleh disemak dengan Pendaftar Persatuan, ataupun Registrar of Society (ROS).
Tentang hasutan dan dakyah, mungkin boleh ditangkis dengan pendidikan dan penerangan yang baik dan berhemah.
at 1:14:15 am
Maaf, saya tidak begitu arif untuk menjawab soalan ini. Mungkin kena semak perlembagaan ataupun undang-undang kecilnya. Ataupun bertanya dengan Pesuruhjaya Bangunan tempatan tuan.
Namun mana-mana pertubuhan, persatuan, koperasi, dan sebagainya ada memberi elaun kepada para pengarah/ahli jawatankuasanya.
at 1:18:52 am
at 9:31:25 pm
\TQ
at 12:52:39 pm
Pembayaran elaun adalah dibenarkan. Namun begitu, ianya adalah mengikut keputusan dan kelulusan JMC dan mengikut kemampuan kewangan JMB serta perlu mendapat kelulusan dari Pesuruhjaya di PBT yang berkenaan.
at 10:21:07 am
Maaf tuan. Tempat saya belum JMB lagi. Walaupun asyik dok kata nak buat. Seeloknya bertanyalah kepada Pesuruhjaya Bangunan tempatan tuan sendiri.
Walau bagaimanapun, kalau saya dapat jawab nanti, akan saya uar-uarkan di sini.
Terima kasih.
UPDATE Mar 20, 2009: En. Hafsham, soalan tuan ada terjawab di sini. Terima kasih.
at 12:02:34 pm
1)Surat permohonan yang menyatakan nama dan alamat rasmi JMB di dalam
surat tersebut.
2)Salinan Geran Lot utama (Parent title)
3)Senarai kehadiran pemilik unit.
4)Salinan minit mesyuarat MAPJMB
5)Senarai pemegang Jawatankuasa JMB seperti seksyen 11(2).
6)House Rule
7)Insurans
at 3:49:43 pm
Terima Kasih.
Terima kasih Puan.
Kadar bayaran ditentukan oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC). Lihat Soalan 4 di atas.
Sepertimana pertubuhan lain, JMB perlu didaftar untuk beroperasi. Lihat soalan 4 di atas.
Tindakan terhadap penduduk yang tidak membayar kos penyenggaraan adalah ditentukan oleh JMC dengan kaedah dalamannya (House Rules). Lihat soalan 4 di atas.
Tentang surat perjanjian saya kurang arif. Namun Akta 663 jelas menyatakan bahawa penyelenggaraan bangunan tempat tinggal tinggi kini adalah tanggungjawab para pemilik unit-unit di situ. Dan JMB adalah satu badan peralihan dari pihak pemaju sebelum pemilik-pemilik unit mengambil-alih penyenggaraan bangunan dengan sepenuhnya.
Puan boleh ajukan soalan lebih mendalam di laman ini mengenai JMB.
at 9:39:36 am
Tindakan mengenai prosidur penyelenggaraan bergantung kepada kaedah dalam JMB itu sendiri. Pengeluaran Surat Peringatan (reminder) adalah baik. Walau bagaimanapun, bila kita hidup berjiran, ingat mengingat itu lebih baik. Cuba rujuk Surah al-’Asr.
Mengenai sita, apakah itu MPS? Biasanya sita berkaitan dengan cukai, misalnya cukai pintu.
Cuba puan majukan soalan puan di Forum ini. Mungkin akan lebih berhasil.
Apa pun terima kasih ke sini.
at 8:08:32 am
Terima kasih Shariman. Saya pun dah mula kalut nak jawab soalan-soalan ni
at 11:06:02 am
at 6:32:02 pm
Apabila hakmilik strata sudah dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan ditubuhkan, barulah tanggungjawab dipikul oleh pembeli sepenuhnya. Barulah Pemaju akan lepas tangan.
at 12:24:04 pm
at 10:05:24 pm
Azizan- Petugas Khas Akta 663
at 10:26:14 am
at 9:13:09 pm
Apa-apa yang tidak puas hati, pemilik boleh rujuk kepada mana-mana AJK untuk di bawa ke Mesyuarat AJK.
Sekiranya masih tidak puas hati, suarakanlah di Mesyuarat Agung. Kuasa ahli biasa adalah paling besar di Mesyuarat Agung.
Itu dari segi prosedur. Namun jika dirasakan ada penyalahgunaan kuasa atau penyelewengan, eloklah dibawa berbincang, atau dilaporkan ke Suruhanjaya Bangunan Tempatan dengan buktinya sekali. Atau bawakan ke media massa. Jalan paling akhir ialah laporan polis.
Biasanya kalau kita hidup berjiran seperti disarankan di dalam al-Qur’an dan Sunnah, tidak puas hati sebegini tidak berlaku.
Pihak AJK biasanya ada akses kepada banyak maklumat, dan keputusan dibuat berasaskan maklumat tersebut. Mereka tentu ada sebab untuk membuat sesuatu keputusan.
Apa-apa pun, bawalah berbincang. SETIAP HARI selepas Maghrib tu, duduk bincang ramai-ramai di surau.
Bulat air kerana pembetung, bulat suara kerana muafakat. Jiran sepakat membawa berkat.
at 2:49:06 am
at 10:48:04 am
Kalau seseorang AJK itu tidak aktif, jangan lantik dia di Mesyuarat Agung akan datang.
at 2:52:29 am
at 12:45:39 am
Being popular is one thing, being qualified is another.
Kalau kita suka sangat kepada seseorang tu untuk menguruskan bangunan kita, tapi kita tahu dia ada tertunggak yuran penyelenggaraan, apa kata kita pakat-pakat tolong bayarkan yuran penyelenggaraan beliau? Sanggup?
at 2:59:40 am
at 9:47:59 pm
at 9:31:29 am
Tapi bila orang dok tanya tu kita cuba jawablah setakat tahu. Kan? Tak sampai hati pula nak ignore.
Agaknya Management Office tu beli air tu dari SAJ dan jual balik kepada pemilik pangsapuri tu kot. Perkara biasa yang selalu juga berlaku.
Naikkan kadar tanpa sebab? Macam tak percayalah. Tentu ada sebab. Ramai tak bayar ke, minyak naik ke, pekerja Management Office tu mintak naik gaji ke, paip selalu sangat pecah dia orang kena repair ke… sebab musabab juga lah tu.
at 10:03:40 am
at 11:20:47 pm
at 10:39:58 pm
Kalau sekadar pemahaman saya, jawapan kepada Soalan 8 dan 9 sudah cukup untuk memberi kesimpulan bahawa beliau itu tidak layak. Itu fahaman saya sahaja yang bukan arif dalam undang-undang.
Terima kasih.
at 3:27:06 am
at 11:12:21 am
Menjawab kepada persoalan saudara Zaman Ahmad, tiada masalah sekiranya dia ingin menjadi ahli JMB atau JMC sekalipun. Syarat untuk melayakkan seseorang itu mengundi adalah perlu menyelesaikan yuran penyelenggaraan dari awal (walaupun dahulunya dibawah management yg lama) sehingga bulan; sebulan sebelum Mesyuarat Agung JMB diadakan.
Untuk menjadi ahli JMB pula, ia adalah melalui undian daripada penduduk yang mengundi di dalam Mesyuarat Agung tersebut. Di situlah berlantikan bermula.
Tuan Sham,
Maaf komen tuan lambat saya siarkan kerana saya bercuti internet baru-baru ini. Insya’Allah selepas ini komen tuan akan tersiar secara otomatik. Dan terima kasih kerana sudi tolong jawab soalan-soalan di sini. Moga dapat memberi manfaat kepada ramai orang.
Wassalaam,
Gurindam Jiwa
at 9:36:56 pm
Adakah itu juga tanggungjawab JMB menggunakan wang senggaraan untuk memperbaiki itu semua?, atau adakah ia tanggungjawab pemilik?
at 8:52:11 am
Andainya ada kemusykilan atau perselisihan faham, bawakan cadangan dan/atau berbincang di mesyuarat JK JMB ataupun Mesyuarat Agung.
at 3:28:28 pm
Di sini saya perlu jelaskan tentang tanggungjawab pihak JMB tidak termasuk pembaikan DALAMAN rumah. Ia adalah tanggungjawab pemilik. Wang penyelenggaraan adalah wang penduduk, maka tidak wajar ia digunakan untuk membaikpulih kerosakan DALAMAN rumah seseorang. Kebiasaannya wang penyelenggaraan digunakan untuk membayar kos-kos penyelenggaraan kawasan bersama (common area), berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Singking Fund (dana terikat).
Bukan semua perkara JMB perlu bertanggungjawab. Untuk lebih info, sila rujuk Pihak Pengurusan di tempat anda. Saya harap agar mereka lebih ‘celik’ memberi pandangan dan jalan penyelesaian yang sewajarnya kepada saudara.
Tu dia. Terima kasih Sham.
at 9:07:37 pm
at 10:38:53 am
at 9:58:52 pm
at 10:44:44 am
a) pengecatan atau pengecatan semula mana-mana bahagian harta bersama.
b)pemerolehan (acquisition) apa-apa harta alih bagi kegunaan berhubung dengan harta bersama.
c)pembaharuan atau penggantian apa-apa lekapan atau pemasangan yang terdapat dalam mana-mana harta bersama
d)apa-apa perbelanjaan lain sebagaimana yang difikirkan perlu oleh Jawatankuasa.
at 10:21:35 pm
Ha, ringkas dan padat. Terima kasih Izhar.
at 1:31:49 am
saya adalah pemilik pangsapuri bertingkat. ditempat saya ada surau dan dewan orang ramai yg telah diadakan oleh pemaju. 1.sekarang jmb telahpun ditubuhkan. masalahnya skg pihak jmb kenakan bayaran pada penduduk jika penduduk sendiri nak guna kemudahan dewan dgn kadar tertentu. adakah ini boleh? 2. setiap pengunaan dewan oleh penduduk jmb perlu buat laporan kpd COB. adakah ini betul dan ke 3. jmb buat undang sendiri dan gunakan itu dgn mengatakan ia dari COB.
at 10:18:09 pm
Pada pandangan saya, ada terdapat beberapa kemudahan atau harta bersama yang wajar dikenakan bayaran sewa, tetapi itu terpulang kepada persetujuan JMB atau AJK JMB (JMC). Sebagai contoh dewan. Memang benar ianya harta bersama, tetapi sekiranya kita hendak menggunakan dewan tersebut tentunya kita turut menggunakan lampu dan kipas dan mungkin bilik air. Bil-bil utiliti tersebut memang sewajarnya kita yang tanggung, kerana wang kutipan caj penyelenggaraan adalah wang bersama yang hanya digunakan untuk perkara-perkara yang digunakan secara bersama.
at 5:22:11 pm
at 10:29:38 pm
at 10:20:17 pm
at 5:25:28 pm
Di tempat saya ada 11 blok pangsapuri. Kita sudah ada Persatuan Penduduk yang merangkumi kesemua 11 blok dan agak aktif. KRT dan Surau kita juga agak aktif.
Pemaju pula dalam usaha ke arah membentuk JMB, hanya membenarkan 3 blok sahaja maksima untuk setiap JMB. Alasan munasabah, mereka tak beri. Mungkin juga semasa mereka menyatakan maklumat tersebut, penduduk terlalu terkejut untuk bertanya atau berhujah. Mungkin pemaju merasakan penduduk tidak berkemampuan untuk mentadbir lebih dari 3 blok. Walaupun dari pengalaman para penduduk, tahap kecekapan pihak pemaju menyelenggara 11 blok di sini juga adalah…. hmm… he he. Tak pe. Mungkin juga ada klausa undang-undang yang menghadkan sedemikian, saya tak pasti. Maklumlah, tiada penduduk di sini yang lawyer, setakat loyar buruk tu memang ramai.
Apa pun, sekiranya JMB nanti hanya untuk kelompok 3 atau 2 blok sahaja, kami di sini akan mengekalkan Persatuan Penduduk kami, insya’Allah, demi keharmonian setempat. Lagipun ada sedikit perbezaan fungsi antara 2 organisasi ini. Asal tujuan JMB ini lebih ke arah penyelenggaraan. Persatuan merangkumi persaudaraan, setiakawan, kejiranan, kebajikan setempat, ukhuwah, dan silaturrahim, antaranya. Apatah lagi JMB adalah badan transisi yang masih melibatkan Pemaju ke arah pembentukan sebuah MC.
Pada saya fungsi MC boleh menjadi sebahagian dari fungsi-fungsi sebuah Persatuan Penduduk. Persatuan Penduduk boleh diibaratkan sebuah “Government” dengan MC sebagai salah satu unit di bawahnya.
at 10:37:45 am
manakala JMB di iktiraf mewakili semua pemilik unit.
JMB mesti di daftrakan dengan COB manakal Persatuan penduduk dengan ROC
dalam satu kawaan apartment boleh di wujudkan melebihi 1 persatuan penduduk. mankala JMB hanya 1 sahaja bagi satu kawasan apartment.
at 11:27:56 am
Azizan-Petugas Akta 663 (azizan6768@yahoo.com)
at 10:38:26 am
at 10:28:28 pm
at 5:28:56 pm
Saya ada sedikit kemungkilan, apakah bila Jmb ditubuhkan adakah semua kemudahan yg ada seperti dewan dan surau termasuk atas tanggongjawab jmb, jika ada kerosakkan dan sebagainya. Adakah kemudahan Dewan apabila penduduk hendak penggunakannya jmb boleh kena sewa tau tidak? sekian.
at 12:33:43 pm
at 5:33:17 pm
BADAN PENGURUSAN BERSAMA.
Soalannya – Adakah semua harta atau tanah yg ada boleh dlm kawasan boleh diuruskan bersama dgn penduduk atau melalui Persatuan Penduduk.
at 12:37:11 pm
at 5:12:03 pm
at 7:40:24 am
Seperti yang terdapat di dalam Seksyen 24(d), Akta 663 antara maksud yang terkandung ialah sinking fund (wang penjelas) boleh digunakan untuk “apa-apa perbelanjaan lain sebagaimana yang difikirkan perlu oleh Jawatankuasa” (JMC). Oleh itu, saya berpendapat, adalah wajar pihak JMC menggunakan sinking fund untuk membayar kos operasi yang penting (seperti pembayaran bil air dan letrik, atau pembaikan lif) dari membiarkan kemudahan-kemudahan tersebut terganggu kerana tidak membayar bil hanya disebabkan ingin mempertahankan sinking fund yang akan digunakan untuk mengecat bangunan dan sebagainya seperti didalam Seksyen 24(a),(b) dan (c), Akta 663.
at 5:02:40 pm
Hj. Mat dah jawab kat bawah.
at 5:32:07 pm
saya ingin tertanyakan berapa persoalan yang membuat saya pening kepala. saya adalah setiausaha JMB dikawasan saya. soalannya:
1. setelah mengambil kira semua caruman dikenakan adalah tidak begitu ketara iaitu rm37.00. yang memjadi masalah adalah sikap permilik itu sendiri. meraka tiada mahu membayar caruman yang dikenakan kepada meraka. apakah tindakan boleh dikenakan?
2. tentang hak milik bersama. setahu saya dikawasan pangsapuri mempunyai tanah lebih. ada pulak pemilik suka suka membuat rumah tambahan iaitu memyembung saktur bangunan. memurut aktar serata – pemilik tidak boleh memrosakkan nama baik bangunan asal atau memganggu saktur bagunan itu sendiri. apakan kuasa JMB tentang masalah ini.
3. dengan tambahan rumah, malah caruman pulak tidak diindahkan oleh pemilik malan permilik mengatakan JMB tidak kuasa untuk memambahkan jumlah caruman tambahan. menurut PBT, jika terdapat rumah tambahan yang dilakukan oleh pemilik, maka cukai pintu juga dinaikkan, jika tidak rumah tambahan itu akan dirobohkan.
4. kebanyakan pemilik menpertikaikan kuasa JMB kerana JMB tiada kuasa atas semua caruman ada hal hal lain. JMB hanya pastikan kawasan meraka terjaga. yang lain JMB tiada kuasa. apakah itu benar.
sekian
at 12:04:03 pm
Adalah menjadi kewajipan semua pembeli membayar caj penyenggaraan dan pengurusan bangunan (seksyen 23, Akta 663).
Sekiranya ada pembeli yang enggan membayar caj penyenggaraan, JMB melalui AJK (JMC) hendaklah memberikan notis 14 hari untuk pembeli membayar caj tersebut. Jika pembeli masih gagal membayar, JMB perlu mengemukakan notis 14 hari sekali lagi menuntut bayaran tersebut. Selepas tempoh yang diberikan, pembeli masih gagl atau enggan membayar caj penyenggaraan yang tertunggak, JMB boleh meneruskan prosiding mahkamah untuk menuntut bayaran tersebut. (seksyen 32(b), Akta 663).
Pilihan lain ialah selepas 6 bulan pembeli masih gagal membayar, JMB boleh meminta Pesuruhjaya Bangunan (COB) mengambil tindakan dengan mengeluarkan waran tahanan apa-pa harta mudah alih milik pembeli dan melelong harta tersebut selepas 7 hari sekiranya pembeli masih gagal membayar. Wang jualan harta melalui lelongan ini, setelah ditolak hutang caj tertunggak dan apa-apa pemotongan lain yang ditetapkan oleh COB akan dikembalikan kepada pembeli. Peruntukan ini terkandung didalam Seksyen 33, Akta 663.
Mana-mana orang yang tanpa sebab munasabah gagal atau enggan membayar caj penyenggaraan adalah melakukan kesalahan yang boleh didenda tidak lebih lima ribu ringgit dan denda selanjutnya tidak lebih lipa puluh ringgit utk tiap hari kesalahan dilakukan jika disabitkan kesalahan. (Seksyen 34, Akta 663).
Tidak ada sesiapa yang boleh mendirikan apa-apa bangunan tambahan atau menggunakan harta bersama tanpa persetujuan JMB. Apa yang JMB boleh lakukan ilah melaporkan perkara ini kepada COB (pihak PBT) untuk diambil tindakan.
at 11:18:51 am
seperti mana yang di maklumkan oleh Haji Mat, bagi hak milik strata tidak di benarkan mencacat atau menambah struktur bangunan
akan menyebabkan proses mendapatkan hak milik strata tertangguh atau lmbt.
JMB boleh menghantar notis kepada pemilik untuk merobohkan struktur bangunan tersebut dan jika gagal boleh memohon kepada COB untuk tindakan lanjut. jika gagal boleh di lanjutkan kepada menteri yang berkenaan.
at 11:55:55 am
Sekiranya ejen tersebut dilantik sendiri oleh JMB, pihak JMB boleh pada bila-bila masa mengakses akaun Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan ini dan menjadi tanggungjawab ejen untuk memberikan kerjasama. Sekiranya JMB mendapati ejen pengurusan gagal melaksanakan tanggungjawabnya, JMB boleh memberikan notis dan menamatkan perkhidmatan ejen tersebut, tambahan pula jika tempoh kontrak telah tamat.
Untuk keterangan lebih tepat, sila rujuk masalah ini kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di PBT tempat saudara.
Terima kasih Tn Hj Mat kerana sudi tolong jawab soalan-soalan yang dikemukakan di sini.
Wassalaam.
Gurindam Jiwa
at 12:31:26 pm
Sebelum ni ada paip air kat bawah untuk kemudahan penduduk nak cuci kereta, tapi dah dicabut. Dulu lori pindah barang boleh naik ke tingkat G dan park dekat lif, tapi sekarang lori kena park kat LG dan jauh dari lif (Alasan, ada keretakan).
Paling saya geram bila air saya kena potong hari tu. Saya menyewa tapi tiap-tiap awal bulan saya bayar bil air dan ‘maintenance fee’ yang terkini. Saya rasa sebab saya tak bayar ‘Fire Insuran’ yang berjumlah RM73.
Sebab jumlah yang sedikit pun diaorang sanggup menganiaya penduduk. Boleh ke dia orang buat macam tu? Saya rasa lepas ni mesti diaoarang potong lagi. Ramai penduduk tak puas hati, tapi tak tahu nak buat macam mana sebab tak ada meeting antara penduduk dengan management.
For info, kitorang duduk kat pangsapuri kos sederhana (bukan kondominium) di KL tapi maintenance fee antara RM110 – RM130.
Tolong bagi tunjuk ajar macam mana nak ‘exercise’ hak kami sebagai penduduk di sini.
Mahal juga yuran penyelenggaraan tu ye. Tapi kos penyelenggaraan di KL (dan di mana-mana kawasan metropolitan) memang agak tinggi. Tiada apa yang percuma.
Apapun Insurans Kebakaran tu amatlah penting. Sesal dahulu pendapatan. Kalau beli rumah dengan pinjaman pun kena beli MRTA.
Jumlah ni kita rasa sedikit bila kita kira duit kita sahaja. Tapi bila diambil kira semua penduduk sesebuah bangunan, ianya tidaklah kecil.
Boleh bawa perkara ini kepada COB Tempatan.
at 7:31:55 pm
Semasa anda menandatangani perjanjian sewa (Tenancy Agreement), perlu dijelaskan dengan sejelas-jelasnya tanggungjawab anda dan tanggungjawab pemilik rumah. Bill maintenance bulanan, premium insurans, bill cukai tanah dan cukai pintu, bill iwk dsb…pihak mana yang patut bayar. Ada sesetengah perjanjian, bil-bil seperti maintenance bulanan, bill cukai dan premium insurans adalah dibayar oleh pemilik rumah dan bukan penyewa rumah.
Masalah timbul bila pemilik rumah tidak menjelaskan bil-bil yang sepatutnya dijelaskan. Yang akan menjadi mangsa adalah penyewa. Apa yang penyewa boleh lakukan ialah mengambil tindakan melalui pemilik rumah sebenar. Dan sekiranya pemilik rumah yang gagal melaksanakan tanggungjawabnya seperti didalam perjanjian sehingga menimbulkan kesulitan kepada penyewa, penyewa boleh melantik peguam untuk prosiding mahkamah.
Undang-undang tidak membolehkan JMC memotong bekalan air kerumah tambahan lagi jika bill air sentiasa dijelaskan. Anda boleh membuat aduan kepada COB melalui pemilik rumah atas tindakan JMC terbabit. JMC boleh mengambil tindakan-tindakan lain yang dibenarkan didalam Akta sekiranya pemilik rumah gagal menjelaskan tunggakan caj penyelenggaraan.
at 12:57:14 pm
saya ingin bertanya apakah hak setiap pembeli yang membayar maintenance setiap bulan tetapi services seperti security dan cleaner tidak buat kerja sepatutnya.JMB di tempat saya services kurang memuaskan tp pembayaran sentiasa harus di jelaskan.apakah hak kami yg membayar setiap bulan?akibat segelintir penduduk tidak buat bayaran security dan cleaner di berhentikan tetapi ada penduduk yg buat bayaran ternyata tiada service?apakah tindakan sewajarnya?lgpun JMB klu nak suruh buat apa2 bayaran tanpa bg notis atau surat berkenan utk pengetahuan terus buat tindakan sesuka hati.apakah tindakan itu patut di lakukan kepada pembeli?
at 3:29:59 pm
Sekiranya JMC (Ahli jawatan Kuasa JMB) yang telah dilantik tidak menjalankan tugas dengan sempurna dan memuaskan, ahli-ahli JMB (iaitu pembeli) boleh memilih AJK baru melalui mesyuarat agong luarbiasa. Caranya ialah dengan membuat permohonan secara bertulis untuk didakan mesyuarat agong luarbiasa kepada JMC dengan ditandatangani oleh sekurang-kurang 25% dari jumlah pemilik unit kediaman yang didaftarkan. Contoh nya jika ada 100 unit kediaman disitu, surat tersebut harus ditandangani oleh 25 orang pembeli.
Cara kedua ialah dengan melaporkan kepada COB tempat anda tentang kegagalan JMC berfungsi. Jika COB mendapati ianya memang berlaku, COB boleh mengarahkan agar satu mesyuarat agong luarbiasa diadakan dan didalam mesyuarat ini, satu pemilihan baru AJK JMB (JMC) boleh dijalankan.
Amalan yang baik ialah dengan memaklumkan kepada semua pembeli berkaitan apa2 bayaran yang perlu dijelaskan dengan memberikan notis. Pembeli yang merupakan ahli di dalam JMB mempnyai hak untuk diberitahu berkaitan sebarang pembayaran dan kutipan wang yang dijalankan oleh JMC.
JMC perlu berusaha untuk mendapatkan bayaran tunggakan caj penyelenggaraan dari pembeli-pembeli yang gagal membayar bagi mengelakkan ketidakcukupan wang di dalam akaun Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan. JMC boleh menggunakan peruntukan2 di dalam Akta 663, Seksyen 32.
Terima kasih Tn Hj Mat. Boleh jadi konsultant ni.
at 11:12:33 am
Ni yang 25% tu semua pemilik termasuk yang tak bayor maintenance fee ke?..kalau macam tu selalu ler EGM..pasal biasa kat Kondo ..lebih kurang 25% tak bayo maintenance…ha ha ha…
at 11:38:18 am
Pada 1.8.09 saya memang dah bayar bill air dan maintenance fee yang terkini. Beberapa hari kemudian, dapat bill air bulan Julai dated 1.8.09 berjumlah RM44.15 dan tentulah akan dibayar selepas dapat gaji hujung bulan ni.
So, alasan JMC kena potong air sebab tertunggak sebanyak RM228.60. (Maintenance RM113.10, Air RM44.15 dan Fire Insurance RM71.35)
Sebelum potong air, JMC cuma tampal dekat ‘NOTICE BOARD’ mengatakan air akan dipotong pada 17.8.09 bagi mereka yang ada tunggakan.
Saya andaikan oleh kerana saya sentiasa membayar bill terkini tiap-tiap bulan, saya tidak perlu menghiraukan notis tersebut. Malangnya saya salah.
Jiran saya mengalami nasib yang sama. Dia juga membayar maintenance fee dan bill air tiap-tiap bulan. Oleh kerana dia pembeli rumah (owner), dia telah mengambil ‘fire insurance’ dari pihak bank. Jadi dia tidak mahu membayar fire insurance kepada JMC.
Untuk pengetahuan, tempat tinggal kami cuma ada kemudahan lif (3 buah lif setiap bangunan, 25 tingkat) dan taman permainan yang kecil. TIDAK ADA kolam renang. RM113.10 yang saya bayar tiap-tiap bulan hanya untuk menggunakan lif sahaja.
Tolong kami dan fahami kami melalui kacamata penduduk yang ingin hidup aman. Bukan dari kacamata JMC.
Terima kasih.
Tentang Fire Insurance tu, asasnya ia adalah tanggungjawab pemilik. Tapi kalau pemilik lepaskan tanggungjawab itu kepada penyewa, ia jadi tanggungjawab penyewa. Jadi kena rujuk Tenancy Agreement lah seperti saranan Hj. Mat sebelum ini.
1. Elok jumpa JMC dan bincangkan isu ini. Kadang tu kalau bincang dengan suara perlahan, boleh selesai.
2. Kalau tak selesai juga, pakat dengan jiran yg sama masalahnya, dan cuba komplen kepada COB. COB sebagai moderator sepatutnya boleh bantu dalam perkara sebegini.
3. Kalau tak selesai juga, cuba bawakan dan sensasikan ke media seperti Sinar Harian dan Harian Metro, misalnya.
4. Cuba join Facebook Menteri Wilayah Persekutuan Raja Nong Chik. Saya nampak dia rajin menjawab aduan-aduan warga kota. Mana tau, ada rezeki, masalah Tun Teja boleh selesai bila mengadu di situ. Tak kisahlah tentang kecenderungan politik. Dia jalankan tugas dia, kita mainkan peranan kita.
Saya maklum kedudukan Tun Teja, jadi saya harap sambil berusaha dapatlah kiranya Tun Teja bersabar dan berdoa.
Saya juga doakan agar masalah Tun Teja ini dapat diselesaikan dengan segera. Selamat Menyambut Ramadhan yang mulia.
Ini sahaja yang dapat saya bantu di sini. Maafkan saya. Manalah Hj. Mat kita ni…
at 12:31:16 am
Sekiranya saya rajin, mungkin saya akan mengumpulkan penduduk2 yang juga tidak berpuas hati untuk tampil membuat aduan kepada COB atau ke ‘facebook’ Raja Nong Chik kelak.
Walaubagaimanapun, bolehkah saudara memberi alamat penuh dan no. telefon COB. Saya sudah cuba mencari dalam internet tetapi belum berhasil.
Apapun saya ingin mengucapkan terima kasih atas respon anda dalam forum ini. Selamat Menyambut Ramadan.
Alahai, setiap PBT ada COBnya sendiri. Tun Teja di kawasan PBT mana? Kalau di KL, Google aje COB DBKL akan terus dapat maklumatnya.
Apa pun, buat masa ini, COB DBKL ialah di capaian ini.
Untuk sepanjang bulan Ramadhan, FB Hour Raja Nong Chik ialah setiap Rabu jam 4 – 5 petang.
Selamat Menyambut Ramadhan untuk Tun Teja juga. Terima kasih.
at 7:48:22 pm
Sebenarnya saya ingin berkongsi sedikit ilmu yang ada sambil membantu Gurindam Jiwa dalam menjawab beberapa persoalan yang sering ditanyakan. Kalau nak appoint jadi consultant, nanti kena bayar fees pulak…..
Masalah jiran Tun Teja yang telah membeli Fire Insurance sendiri, ianya adalah untuk petak atau unit yang beliau beli itu sahaja. Insuran untuk keseluruhan bangunan yang juga melibatkan harta bersama (common property) seperti dewan, tadika, tangga, korodor, lift, taman permainan dan sebagainya malahan bumbung bangunan itu sendiri juga perlu diambil. Insurans ini bukan sekadar untuk kebakaran, tetapi juga untuk perkara-perkara lain yang diberikan perlindungan.
Contohnya, jika berlaku kerosakan bumbung bangunan disebabkan angin kencang, siapa yang akan menanggung kos membaiki kerosakan tersebut? Pihak pemaju tidak boleh sentiasa dipertanggungjawabkan. Jadi perlu menggunankan duit JMB atau boleh juga guna duit sinking fund sekiranya ada. Atau buat kutipan dari setiap penduduk. Tetapi sekiranya ianya di insurankan, syarikat insuran lah yang akan membiayai kos pembaikan ini. Oleh itu, semua penduduk adalah wajar dan WAJIB membayar premium untuk insuran bangunan tersebut walaupun mereka telah membeli Fire Insurance berasingan untuk unit mereka.
Sebenarnya kebanyakan bank bersetuju untuk menggunakan insuran bangunan (kebiasaan nya insuran bangunan ini termasuk insuran kebakarana) itu untuk dijadikan sebagai syarat memberikan pinjaman. Pembeli hanya perlu mendapatkan salinan polisi dan premium yang dibayar dan diserahkan kepada pihak bank.
Berkaitan dengan pemotongan air untuk unit Tun Teja pula, seperti yang telah saya jelaskan sebelum ini, tindakan tersebut adalah satu tindakan yang boleh dipersoalkan dan boleh dicabar dimahkamah kerana tiada peruntukan di dalam Akta yang membolehkan JMC memotong bekalan air sekiranya penduduk gagal membayar caj penyenggaraan. Tetapi rata-rata inilah yang berlaku dan sebenarnya inilah cara yang paling mudah dan berkesan bagi memaksa penduduk membayar caj penyenggaraan. Di kebanyakan tempat, pihak pengurusan atau JMC selalunya akan melakukan pemotongan air ini setelah penduduk gagal untuk mebayar caj penyenggaraan melebihi bulan. Tetapi jika tertunggak baru 2 minggu dah nak kena potong, Tun Teja boleh lah berdepan dengan mereka dan persoalkan tindakan tersebut.
Memandangkan JMB adalah satu badan yang boleh menyaman dan disaman seperti yang dijelaskan di dalam Seksyen 4(3), Bahagian III, Akta 663, Tun Teja bolehlah melantik seorang peguam untuk mencabar tindakan pemotongan air yang dilakukan ini sekiranya mahu.
TETAPI, sekiranya ingin menjaga keharmonian dan perhubungan baik diantara penduduk dan pihak Ahli Jawatan Kuasa JMB, selesaikan lah perkara ini dengan perbincangan. Yang paling penting, caj penyenggaraan mesti dibayar kerana JMB hanya dapat befungsi dengan bayaran yang dikutip dari penduduk. JMB selalaunya tidak mempunyai apa-apa harta yang boleh disewakan untuk mendapatkan sumber kewangan.
Kita juga harus faham yang ahli-ahli Jawatan kuasa JMB ini adalah berkhidmat secara sukarela dan sebenarnya kebanyakan mereka terpaksa melakukan berbagai cara untuk mendapatkan kutipan bulanan bagi memastikan kelancaran perjalanan JMB ditempat masing-masing. Jadi jalan terbaik adalah dengan perbincangan dan bantu-membantu diantara penduduk dan pihak JMB.
Wassalam.
Terima kasih Hj. Mat. Topik lain pun boleh juga komen, kalau sudi. Salaam Ramadhan.
at 11:00:29 am
1. Di bawah akta apakah yg diguna pakai untuk melaksanakan undang-undang tersebut? (adakah JBM boleh menggunakan house rules)
2. Bagaimana pula duit yang di punggut bagi hasil penguncian kenderaan oleh pihak pengawal yang dilantik, adakah akan di serahkan kepada pihak JBM atau kemana?
Ini kerana pihak Majlis (contoh terbaik MBPJ) telah tidak mengunapakai undang-undang mengunci kenderaan (di mansuhkan oleh SUK) seingat saya la. Bagaimana pula pihak JBM boleh menggunakan undang2 seperti ini.
Soalan pertama saya tak dapat jawab lagi. Mungkin Tn Hj Mat boleh tolong.
Untuk soalan kedua, eloklah bertanya dengan JMB sekiranya mereka yang mengenakan caj membuka kunci kereta tersebut.
at 7:27:27 am
Berkaitan dengan soalan Syed Azharitz tentang keretanya dikunci di dalam kawasan apartment beliau tinggal, memang tidak terdapat sebarang akta yang spesifik untuk dirujuk. Pihak Badan Pengurusan Bersama (JMB) menggunakan Kaedah-Kaedah Dalaman (House Rules) di dalam menguatkuasakan peraturan yang difikirkan sesuai. Kaedah-Kaedah Dalaman (House Rules) ini dibenarkan dibuat atau digubal sendiri oleh JMB mengikut kesesuaian satu-satu tempat seperti yang diperuntukkan di bawah Perkara 8(2)(f) : Tugas dan kuasa Badan Pengurusan Bersama dan Perkara 14 : Kaedah-Kaedah Dalaman, Akta 663.
Wang yng dikutip hasil penguncian kereta tersebut MESTI diserahkan kepada pihak JMB untuk dimasukkan kedalam akaun kumpulan wang penyenggaraan. Pihak pengawal keselamatan yang dilantik telah dibayar gaji oleh JMB untuk melaksanakan tanggungjawab dan tugasan yang diberikan termasuklah penguatkuasaan meletak kereta, dsb. Mereka hanya boleh mengutip wang bagi pihak JMB sahaja. Pastikan setiap pembayaran diberikan resit JMB kerana ianya boleh diaudit kemudian hari.
Terima kasih Hj. Mat. Bulan puasa ni kurang masa untuk berinternet ye.
at 2:49:45 pm
Mengikut sumber, pelan asal perumahan di sini adalah kondo. Namun terbengkalai, dan digantikan dengan pangsapuri. Sebab itulah cajnya tinggi. Untuk rate air pula, kami di caj RM1.38.
Apa pendapat tuan?
Kalau mengikut jawapan kepada Soalan 4 di atas, antara tanggungjawab JMB ialah “menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan.” Bagi caj yang dirasakan agak mahal, elok di bawa berbincang. Tanya AJK tentang perbelanjaan JMB. Kalau tak dapat, bila Mesyuarat Agung, cuba teliti Laporan Kewangannya. Saya memang bersimpati dengan penduduk/pemilik. Pada masa yang sama, JMB juga memikul beban/tanggungjawab yang berat/besar. Dan JMB itu sebenarnya adalah pemilik seperti Tun Teja juga yang sama-sama kena bayar caj penyenggaraan dan caj air.
at 6:19:21 am
Memang benar, kadar caj penyenggaraan (maintenance fee) adalah ditentukan oleh JMB dan bukan pihak Majlis atau PBT. Penentuan caj penyenggaraan ini adalah diputuskan di dalam agenda Mesyuarat Pertama Penubuhan Badan Pengurusan Bersama. Ianya diperuntukkan di bawah Subseksyen 6(1)(c), Akta 663. Selain itu, kadar yang dikenakan kepada setiap pembeli mungkin berbeza sekiranya keluasan unit apartment yang didiami tidak sama. Ini adalah kerana peruntukan Subseksyen 23(2), Akta 663 memperuntukkan caj penyenggaraan yang kena dibayar oleh pembeli itu hendaklah ditentukan oleh Badan (JMB) berkadaran dengan unit syer yang di’allocate’kan. (Bab ni teknikal sikit….kalau kurang jelas, nanti lain masa saya jelaskan.)
Cara untuk mendapat pengurangan adalah melalui Mesyuarat Agong Tahunan. Sekiranya majoriti bersetuju untuk diturunkan Caj Penyenggaraan, maka bolehlah diturunkan. Tetapi sebarang keputusan penurunan, perlu dikaji oleh semua pihak,samada caj penyenggaraan yang terkumpul nanti boleh membayar segala macam bil dan kos penyenggaraan yang bakal diselesaikan. Dari pengalaman saya, untuk sebuah apartment tanpa kolam renang, kadar caj penyenggaraan 12sen sekaki adalah munasabah. Ini bermakna jika sebuah apartment itu mempunyai 1000 kaki persegi, caj penyenggaraan yang perlu dibayar adalah sebanyak RM120.00 sebulan. Ada juga tempat-tempat lain yang mengenakan caj penyenggaraan yang lebih tinggi.
Samada ianya kondo atau pangsapuri, ianya tidak menjadi persoalan. Tun Teja kena lihat apa kemudahan yang ada di pangsapuri tersebut. Adakah kawalan keselamatan 24 jam dengan jumlah pengawal yang ramai? Kerana semakin ramai pengawal, semakin selamat harta benda kita (konon nya), tetapi sudah semestinya semakin mahal bayaran kepada syarikat pengawal keselamatan tersebut. Berapa buah lift yang disediakan? Adakah kerap rosak? Semakin kerap rosak, semakin besar belanja yang perlu dikeluarkan. Berapa banyak lampu taman, lampu koridor, lampu tangga yang dipasang? Penduduk akan marah jika tidak cukup terang, tetapi semakin banyak lampu, semakin tinggi bill yang perlu dibayar….dan bermacam-macam lagi yang perlu di lihat dan diambil kira.
Tentang bill air RM1.38 semeter padu yang dicaj oleh pihak JMB, memang itulah amaun yang kena dibayar kepada SYABAS. Pihak JMB tidak ‘mark-up’ pun kadar tersebut. Ini adalah kerana apartment tempat Tun Teja tinggal masih menggunakan meter pukal (bulk meter). Kadar tersebut adalah dibawah tarif kod 17 untuk Domestik – Meter Pukal dimana dinyatakan “mana-mana bangunanatau struktur bertingkat dengan unit-unit yang digunakan sebagai rumah kediaman, dengan atau tanpa kedai dan / atau kemudahan rumah kelab, dimana air dibekalkan melalui Meter Pukal” kadar yang perlu dibayar ialah RM1.38 semeter padu dan RM173.00 bayaran minima sebulan. Sekiranya telah ditukar (migrasi) kepada meter individu, kadarnya jauh lebih rendah iaitu RM0.57 (0-20 meter padu), RM1.03 (lebih dpd 20-35 meter padu), RM2.00 (35 meter padu ke atas). bayaran minima sebulan adalah RM6.00. Tetapi migrasi atau pertukaran dari meter pukal kepada meter individu adalah satu proses yang agak rumit. Lain kali saya ceritakan lebih detail kalau Tun Teja perlu tahu. Jika dibandingkan dengan rumah banglo atau rumah teres, memang kadar bayaran air untuk pangsapuri lebih tinggi kerana rumah teres mahupun banglo menggunakan meter individu. Jadi kadarnya adalah seperti yang saya terangkan di atas…..(Heh..heh…jangan kata saya kerja dengan SYABAS pulak ye!)
Dalam bab air ni, memang saya bersyukur menggunakan meter individu. Saya pun tidak faham hikmah meter pukal ni, kecuali kalau nak beri air percuma. Nampak lebih banyak negatif dari positifnya. Ibu saya tinggal di PPR DBKL, memang airnya lebih mahal dari air di rumah saya. Kalau langsung tak guna air pun, bayaran minimanya ialah rm18 sebulan!
Penghijrahan dari meter pukal ke meter individu memang rumit. Namun telah ada JMB yang sudah akhirnya berjaya membuat pertukaran tersebut. Dan ianya banyak memberi manfaat kepada pemilik/penduduk, walaupun penukaran ini melibatkan kos juga.
Jadi, pada hemah saya, penukaran ke meter air individu haruslah menjadi salah satu matlamat utama penubuhan JMB bagi rumah pangsa yang menggunakan meter air pukal.
Saya juga berharap para pengadu di posting ini cuba berusaha untuk melihat dari pihak JMB juga, kerana menguruskan pangsapuri ini bukanlah mudah. Bermacam ragam dari semua pihak. Mungkin itulah sebabnya diadakan Akta ini. Cubalah bersilaturrahim dengan JMB ini yang mana ahlinya ialah para pemilik juga. Hadirkan diri di Mesyuarat. Ambil tahu apa yang berlaku dalam JMB, dapatkan kata sepakat.
Bulat air kerana pembetung, bulat kata kerana muafakat. Muafakat membawa berkat.
Wallahua’lam.
at 3:41:44 pm
Soalan saya adakah JMB/JMC berkuasa utk melupuskan (waive) bayaran penalti (10%) yang dikenakan kepada penduduk yang lewat membayar caj penyenggaraan bulanan. Cadangan ini bertujuan untuk menggalakkan penduduk menjelaskan jumlah bayaran tertunggak yang semakin meningkat.
Sekian, terima kasih.
Ya Pok Dik. Polis pun boleh bagi diskaun saman. Mahkamah pun boleh ringankan hukuman. Allah lagi Maha Pengampun.
at 1:43:04 pm
at 11:50:12 am
Terima kasih kerana menjawab soalan-soalan saya dengan panjang lebar. Saya semakin faham tetapi masih banyak yang hendak ditanya. Harap masih sudi membantu.
Untuk pengetahuan tuan, JMB mengambil alih pengurusan di sini sudah 1 tahun lebih. Sepanjang tempoh tersebut, tidak pernah diadakan meeting antara pengurusan dengan penduduk. Semua tindakan yang diambil ditentukan oleh JMB sahaja. Jadi kami tidak berpeluang bertanya atau argue.
Penyata kira-kira pula hanya di tampal di notice board setiap blok. Ada penduduk yang minta salinan, tetapi tidak dilayan. Lagi pula “kos sebenar (actual cost) dan anggaran perbelanjaan (budget expenditure)” bulanan dimasukkan dalam satu penyata dan di TOTALkan. Ini menyebabkan kami tidak nampak baki sebenar.
Perbelanjaan bulanan seperti water pump (amout estimated), lift maintenace, gate barier dan fogging antaranya diambil setiap bulan dan jumlahnya sama sahaja (tidak flactuate). Adakah memang sepatutnya begitu?
Kami ada 10 orang guard dan jumlah ‘security services’ bulanan adalah sebanyak RM18,984.32 sebulan. Adakah jumlah itu ‘reasonable’?
Terdahulu JMC mengambil RM1,000.00 setiap bulan bagi meeting mereka. (tak pasti berapa kali meeting diadakan tiap-tiap bulan). Tetapi setelah disoal oleh beberapa penduduk, JMC menukar pula jumlahnya kepada RM50.00 sahaja. (Tampal Penyata Kira-Kira yang baru di notice board). Bukankah ianya lucu?
Lagi, JMC membelanjakan RM11,560 untuk postage dan printing bagi JMC meeting tahun lalu (one time cost). Saya rasa amount tu macam ‘burst’ saja. Minit mesyuarat pun kami tak dapat…
Oh ya, pasal bulk meter untuk air, agak-agak berapa lama procedure menukar kepada individu meter? Kos nya pula agak-agak berapa untuk anggaran 850 unit rumah? Mungkin boleh dijadikan agenda ‘things to be done’ tahun depan oleh JMC.
Sorrylah, saya ni banyak komplain dari memuji. Jangan marah saya… babai and tankkiu.
at 1:38:56 am
Saya tolong bagi penjelasan lah sikit. Untuk tatapan semua. Harap2 Gurindam Jiwa tak marah ye….kalau tak betul, tolonglah tokok tambah dan perbetulkan.
Untuk soalan pertama, berkaitan dengan mesyuarat diantara penduduk dengan pihak pengurusan, adalah menjadi kewajiban JMB untuk mengadakan Mesyuarat Agong Tahunan pada tiap-tiap tahun dan tidak boleh lebih 15 bulan luput antara tarikh satu mesyuarat agung tahunan dengan yang berikutnya seperti termaktub di bawah Subseksyen 9(2), akta 663. Selain itu, penduduk juga boleh meminta diadakan mesyuarat agong luarbiasa seperti yang telah saya jelaskan sebelum ini (semak posting saya bertarikh 12hb. August 2009) untuk cara mengadakan Mesyuarat Agong Luarbiasa.
Soalan kedua, adalah menjadi hak pembeli berdaftar yang juga ahli JMB meminta AJK JMB atau JMC mengemukakan penyata kewangan. Permohonan seharusnya secara bertulis. Sila semak posting saya bertarikh 17hb. July 2009 berkaitan perkara ini.
Saya tidak lah berhasrat untuk mengulas detail berkaitan perbelanjaan dan apa-apa berkaitan dengan hal-ehwal dalaman JMB tempat Tun Teja kerana saya rasa kurang sesuai. Saya hanya cuba membantu menjelaskan serba sedikit berkenaan dengan tugas dan tanggungjawab JMB, pembeli dan pemaju sert COB seperti di dalam Akta. Harap Tun Teja faham kedudukan ini.
Walaubagaimanapun, secara amnya ada jenis2 perbelanjaan yang dikontrakkan. Contohnya lift servicing. Kebiasaannya ianya dikontrakkan kepada syarikat penyenggara lift untuk amaun yang tetap. Begitu juga maintenance pump, maintenance peralatan kebombaan dan lain2. Mungkin dikontrakkan untuk sekian amaun bagi tiap-tiap bulan. Kecuali ada kerosakan besar dan penggantian spare-parts, selalunya amaun yang dikontrakkan tidak menampung. Disitu barulah ada fluctuation yang dimaksudkan. Sekiranya tiada kerosakan besar, hanya routine meintenance dan kerosakan kecil, biasanya amaun yang dibayar adalah tetap.
Berkenaan dengan ‘security service’ pula, samada ianya reasonable atau tidak, hanya Tun Teja, para penduduk lain serta JMB sendiri yang dapat menilai. Dari kiraan kasar saya, syarikat pengawal keselamtan tempat Tun Teja mengenakan bayaran sekitar RM5.18 untuk satu jam perkhidmatan (termsuk segalanya). Untuk pengetahuan Tun Teja, di Malaysia ini ada beratus-ratus syarikat pengawal keselamatan. Bayaran perkhidmatan juga berbeza-beza dari semurah RM3.80 sejam hinggalah RM7.00 sejam. Jadi kurang adil lah jika saya atau pun orang luar yang menilai bayaran tersebut.
Akhir sekali berkaitan dengan migrasi dari bulk meter kepada meter individu. Secara ringkasnya, ada 2 perkara besar yang merumitkan proses migrasi ini. Pertama, syarat untuk kelulusan migrasi ini ialah kesemua 850 orang penduduk (100%) bersetuju dengan pertukaran ini. Kesemua penduduk kena membayar semula deposit meter dan menandatangani kontrak bekalan air dengan SYABAS. Andainya dari 850 orang penduduk, hanya seorang enggan berkerjasama….maka proses ini TIDAK DAPAT dilaksanakan. Kedua, mungkin akan ada kos yang terlibat dan jumlahnya boleh jadi besar atau kecil. Bilamana permohonan dilakukan, satu pasukan juruteknik dari SYABAS akan datang membuat pemeriksaan terhadap sistem pemasangan baip yng telah sedia ada. Sekiranya sistem paip yang dipasang tidak begitu sesuai dengan pemasangan meter individu yang akan dipasang, pembaikan perlu dilakukan. Kos pembaikan ini perlu ditanggung oleh pemohon. dalam hal ini jika JMB yang memohon, maka JMB yang akan tanggung kos tersebut. Sudah tentu JMB akan membuat kutipan dari semua penduduk kerana JMB tidak mempunyai sumber kewangan untuk perkara sedemikian. Pemaju juga tidak boleh dipertanggungjawabkan kerana pemaju telah membina dan memasang paip tersebut berdasarkan kelulusan SYABAS untuk sistem meter pukal sebelum ini. Tidak adil lah masalah ini diletakkan dibahu pemaju. Jadi…..sekiranya JMB tempat Tun Teja serta semua penduduk bersedia, silakan buat permohonan….
Itulah sahaja penerangan ringkas dari saya….pergh….letih gak pose-pose ni nak layan Tun Teja ni…betul tak Gurindam Jiwa?
He he… mungkin boleh mintak belanja bukak pose sesekali… Just kidding. Untuk kebaikan semua. Soalan sebegini sebenarnya ramai yang nak juga bertanya, tapi malu, malas, dan sebagainya. Terima kasih semua. Tak sangka posting ni boleh jadi macam ni. Alhamdulillah.
at 11:42:53 am